Изменение: Отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности возможно в простой письменной форме с 31.07.2019г. 
С 02.06.2016г. отчуждение недвижимого имущества (жилых помещений, нежилых помещений), находящегося в общей долевой собственности (более одного собственника) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Правоприменительная практика показала, что такая избыточная забота о юридической безопасности участников общей долевой собственности не способствует интересам самих собственников, так как возлагает на участников сделки оплату услуг нотариуса. К тому же, если все собственники решили произвести отчуждение недвижимости, то, как таковой спор между участниками отсутствует. Таким образом, нет юридической необходимости навязывать обязательную нотариальную форму договору отчуждения недвижимости, если все собственники общей долей собственности согласны на отчуждение данной недвижимости. Законодатель решил внести изменения в действующее законодательство РФ. 
Согласно ч. 1 ст. 42  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 18.07.2019) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» ч. 1 ст. 42  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 18.07.2019) планируется изложить в следующей редакции: 

«Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.». 

Таким образом, если недвижимое имущество (жилые, нежилые помещение) отчуждаются всеми участниками общей долевой собственности, то договор отчуждения не подлежит обязательному нотариальному удостоверению с 31.07.2019г.

Изменение: Приобретение недвижимости в общую долевую собственность супругов или в общую совместную собственность супругов, в том числе за счет средств материального капитала с участием детей в 2019г.

Действующее семейное, гражданское законодательства РФ закрепляет законный режим имущества супругов, поэтому приобретенное имущество считается совместно нажитым пока брачным договором не установлено иное. При этом определение долей в совместно нажитом имуществе требует обязательного нотариального удостоверения. Однако стоит отличать сделку по определению долей в общей совместной собственности супругов, от сделки по приобретению имущества в общую долевую собственность. При этом сложилась такая порочная практика по требованию Росреестра, который отказывается производить регистрацию перехода права собственности в общую долевую собственность супругов, если договор отчуждения нотариально не удостоверен или отсутствует брачный договор. При заключении договора купли-продажи недвижимости в общую долевую собственность супругов регистраторы усматривают в данной сделке элементы брачного договора, поэтому требуют нотариальную форму договора купли-продажи или брачный договор. Однако такие выводы регистраторов являются ошибочными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. Действующее законодательство РФ не устанавливает запрета на приобретение недвижимого имущества в общую долевую собственность супругов на основании договора купли-продажи в простой письменной форме. При этом действующее законодательства РФ исходит из принципа свободы договора, и никто не вправе навязывать заключение брачного договора, если супруги этого не желают. Отказ Росреестра действительно возможно оспорить в судебном порядке, но на это нужно время, денежные средства. Большинство участников сделки просто пытаются подстроиться под требования регистратора Росреестра.

Возможно, ли приобрести недвижимость в общую долевую собственность супругов по договору купли-продажи в простой письменной форме? Могут возникнуть трудности в регистрации перехода права собственности, так как регистратор может отказать в регистрации при отсутствии брачного договора между супругами. Однако есть случаи, когда регистраторы в других регионах без вопроса производят регистрацию перехода права собственности в общую долевую собственность супругов по договору купли-продажи в простой письменной форме.

Возможно ли, приобрести недвижимость в совместную собственность супругов по договору купли-продажи в простой письменной форме? Да, возможно недвижимость приобрести в общую совместную собственность супругов по договору купли-продажи в простой письменной форме. Например, «Продавец» П.В.Т. продал, а «Покупатели», Т.В.В.,   Т.А.О. купили  квартиру, расположенную по адресу: ____ область, ___ район, г. ____, улица ____, дом __ (___), квартира ____ (_____) в совместную собственность супругов.

Возможно ли, приобрести в общую долевую собственность супругов и детей недвижимое имущество за счет средств материального капитала по договору купли-продажи в простой письменной форме?Возможно, но есть определенные особенности. В договоре купли-продажи необходимо указать, что одна часть приобретается в общую совместную собственность супругов, а другая часть приобретается в общую долевую собственность детей. За счет средств материального (семейного) капитала в этом случае можно будет также купить недвижимость в общую совместную собственность супругов, и в общую долевую собственность детей. Например, «Продавец» П.В.Т. продал, а «Покупатели» Т.В.В.,   Т.А.О, А.Е.А, Т.О.О. купили  квартиру, расположенную по адресу: ____ область, ___ район, г. ____, улица ____, дом __ (___), квартира ____ (_____) в собственность: ½ долю в общую совместную собственность супругов, по ¼ доли в общую долевую собственность А.Е.А, Т.О.О.

Возможно ли, приобрести в общую долевую собственность недвижимое имущество лиц, не являющихся супругами по договору купли-продажи в простой письменной  форме? Да, возможно, так как действующее законодательство РФ не запрещает приобретать имущество в общую долевую собственность лицам, не являющимся супругами.

Изменение: Заключение соглашения об определении долей в простой письменной форме или нотариальное удостоверение при использовании средств материнского (семейного) капитала. 

В связи с внесенными изменениями в законодательство РФ, определение долей в совместной собственности супругов подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В этом случае соглашение об определении долей в совместной собственности супругов должно быть нотариально удостоверено, но есть определенные исключения, когда можно заключить соглашение об определении долей в простой письменной форме. До внесения изменений в законодательство в части удостоверения соглашения об определении долей в обязательном нотариальном порядке, возможно, было заключить соглашение об определении долей в простой письменной форме. 

Если заключается договор купли-продажи и ипотеки, то банк- залогодержатель не позволяет включать несовершеннолетних детей в договор  купли-продажи и ипотеки, так как банк защищает свои имущественные интересы. Если часть ипотечного кредита или полностью ипотечный кредит погашен средствами материального капитала, то держатель сертификата на материнский (семейный) капитал, обязан выделить доли всем членам семьи, в том числе детям. Выделить доли всем членам семьи возможно путем заключения соглашения об определении долей. 

Возможно ли, заключить соглашение об определении долей в простой письменной форме, если недвижимость находится в единоличной собственности матери детей (если мать детей не в браке)? Да, возможно заключить соглашение об определении долей между матерью детей, и детьми.  За малолетних детей (до 14 лет) действует законный представитель (родители) детей. Несовершеннолетние дети (с 14 лет до 18 лет) действуют самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей), поэтому несовершеннолетний ребенок также подписывает соглашение об определении долей, но с согласия законного представителя. Несмотря на то, что ребенок совершеннолетний, он также имеет право на долю в жилом помещении, приобретенном за счет средств материнского капитала. Однако никто не вправе (ни Росреестр, ни ПФР) заставлять совершеннолетнего ребенка участвовать в сделке по приобретению доли в жилом помещении за счет средств материнского капитала, так как совершеннолетние граждане самостоятельно осуществляют свои жилищные права. К таким выводам неоднократно приходил Верховные суд РФ при рассмотрении дел, возникающих из правоотношений по выплате средств материнского капитала. Размер долей при заключении соглашения об определении долей не обязательно должен быть равным между всеми участниками соглашения. Если планируется продажа в будущем жилого помещения, то несовершеннолетним детям доли можно выделить поменьше, чтобы в будущем меньше выделять долю в другом жилом помещении на основании распоряжения органа опеки и попечительства.  

Возможно ли, заключить соглашение об определении долей в простой письменной форме, если недвижимость находится в совместной собственности супругов? Да, возможно заключить соглашение об определении долей в простой письменной форме, но с определенными требованиями. Для того, чтобы соглашение об определении долей было заключено в простой письменной форме, по соглашению в совместную собственность должна переходить определенная доля, а в общую долевую собственность детей другая доля (часть). Например, в результате заключения настоящего соглашения в совместную собственность супругов переходит ½ доли, а в общую долевую собственность Ф.И.О. 1, Ф.И.О. 2 по ¼ доли каждому переходит жилое помещение, расположенное по адресу.

Изменение: Отчуждение одним собственником доли в праве общей долевой собственности в любой форме в пользу сособственников или в пользу иных лиц с 31.07.2019г.  

Владение, пользование, распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности возможно по соглашению сторон, а при недостижении согласия- в порядке установленном судом. Собственник доли в недвижимом имуществе вправе продать свою долю, но другие участники общей долевой собственности имеют преимущественное право на выкуп доли. В этом случае продавец – собственник доли в недвижимости обязан направить уведомление о намерении продать долю иным участникам общей долевой собственности. Уведомление составляется в простой письменной форме, и не требует обязательного нотариального удостоверения. Также закон не требует отправки такого уведомления обязательно через нотариуса. Хотя на практике нотариусы принуждают отправлять уведомление о намерении продать долю через нотариуса под угрозой отказа в удостоверении сделки купли-продажи. Уведомление необходимо отправлять заказным письмом с описью вложения (ценное отправление) с уведомлением по месту регистрации собственников. Если место регистрации собственника неизвестно, то уведомление отправляется по месту нахождения недвижимости. Если по истечении месяца участники общей долевой собственности не выразят согласия в письменной форме о выкупе доли на условиях, указанных в уведомлении, то продавец имеет право продать долю третьим лицам. В случае, если иные собственники являются несовершеннолетними, то уведомление направляется в адрес законных представителей собственников (родителей, опекунов). 

  Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» ч. 1 ст. 42  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 18.07.2019) планируется изложить в следующей редакции: 

«…Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.». 

Возникает вопрос- возможно ли, заключить договор купли-продажи доли в недвижимости в простой письменной форме, если долю продает только один участник общей долевой собственности другим сособственникам или третьим лицам? Нет, невозможно заключить договор купли-продажи доли в простой письменной форме, так как внесенные изменения по-прежнему требуют обязательного нотариального удостоверения сделки купли-продажи доли со стороны только одного участника.  

Также возникает вопрос- возможно ли, заключить договор дарения доли в недвижимости в простой письменной форме, если долю продает только один участник общей долевой собственности другим сособственникам или третьим лицам? Нет, невозможно заключить договор дарения доли в простой письменной форме, так как внесенные изменения по-прежнему требуют обязательного нотариального удостоверения сделки дарения доли со стороны только одного участника.

Изменение: Отчуждение всеми собственниками недвижимости, принадлежащей на праве общей долевой собственности, если один из участников является несовершеннолетним с 31.07.2019г. 

В силу ч. 2 ст. 54 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 18.07.2019) «О государственной регистрации недвижимости» Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Недвижимое имущество может принадлежать на праве общей долевой собственности любым лицам, в том числе и несовершеннолетним детям. За малолетних детей (до 14 лет) вправе выступать в сделке их законные представители (родители, опекуны). Несовершеннолетние дети (с 14 лет до 18 лет) действуют в сделке самостоятельно, но с согласия законного представителя (родителя, опекуны). Для отчуждения недвижимости, в том числе доли в недвижимости, которая принадлежит малолетнему или несовершеннолетнему, необходимо согласие органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства в лице администрации муниципального района (округа) (в случае наделения государственными полномочиями в сфере опеки) выносит распоряжение о разрешении отчуждения недвижимости на условиях, установленных в данном распоряжении. Например, в распоряжении может быть указано условие о продажи недвижимости ребенка с одновременным приобретением на имя несовершеннолетнего другого жилого помещения или доли в жилом помещении. Распоряжение о разрешении на продажу недвижимости ребенка нужно предоставить в регистрирующий орган через МФЦ («Мои документы»). 

Например, жилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности родителям, и несовершеннолетним детям. Родители, действующие за себя, и за своих несовершеннолетних детей решили продать жилое помещение. В этом случае нужно получить разрешение на продажу долей детей от органа опеки и попечительства. Также возникает вопрос- возможно ли продать жилое помещение, принадлежащее на праве общей долевой собственности родителям и несовершеннолетним детям в договору купли-продажи в простой письменной форме? Нет, невозможно заключить договор купли-продажи жилого помещения в простой письменной форме, если один из собственников является несовершеннолетним ребенком.  При этом внесенные изменения  в ч. 1 ст. 42  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 18.07.2019) с 31.07.2019г. по-прежнему не позволяют производить отчуждение недвижимости всеми участниками общей долевой собственности в договору в простой письменной форме, если один из участников общей долевой собственности несовершеннолетний.