В небольших городах и крупных мегаполисах, в том числе в г. Челябинск в подвалах многоквартирных домов располагаются магазины, склады или офисы. Нежилые помещения переоборудуют или иным путем вносят существенные изменения в планировку нежилого помещения. От возводимых реконструкций (перепланировок) может пострадать конструктивная целостность всего многоквартирного дома. Собственники многоквартирных домов не раз задавались вопросом о законности (незаконности) размещения в подвалах многоквартирных дом юридических лиц. Органы местного самоуправления передают в аренду нежилые помещения или продают в собственность индивидуальных предпринимателей и организаций. Большая часть жилого фонда построена в Советский период.

        В Приложении № 3 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» определены жилые и нежилые помещения, относящий к муниципальной собственности.

       В начале 1991-го года местные Советы народных депутатов на уровне районов (городов), а также на уровне субъектов РФ должны были определить перечень объектов (жилых и нежилых помещений), переходящих в муниципальную собственность.

        Таким образом, до 1991г. все жилые и нежилые помещения находились в государственной собственности, за исключением иных форм собственности (например, созданный жилищный кооператив).

       Если нежилые помещения (подвалы) переданы решением Совета народных депутатов в муниципальную собственность, то соответствующие нежилые помещения должны включаться в реестр муниципальной собственности города (района). В свою очередь выписка из реестра муниципальной собственности, решение Совета народных депутатов являются основанием для регистрации права муниципальной собственности в регистрирующем органе – Управлении Росреестра.

       Включение жилого или нежилого объекта в реестр муниципальной собственности не является безусловным основанием возникновения права собственности на объекты недвижимости. Однако зарегистрированное право собственности, в том числе право муниципальной собственности может быть оспорено только в судебном порядке.

         Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

      Согласно ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. При этом к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

      Таким образом, действующее законодательство различает нежилые помещения, в том числе на подвалы (без инженерных сооружений) и подвалы с инженерными сооружениями (технические подвалы).

      Технические подвалы принадлежат на общей долевой собственности всем собственникам МКД и не могут передаваться не в чью-либо собственность. Однако не все так просто, как кажется.

        Как следует из  Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009г. № 489-О-О к общему имуществу в многоквартирном доме могут быть отнесены иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав.

      Таким образом, необходимо учитывать, для чего именно, исторически использовались подвалы и используются в настоящее время. Если даже исходить из того, что в подвале проходят коммуникации, то это не означает, что подвал не может являться самостоятельным объектом недвижимости. При разрешении вопроса о правомерности (неправомерности) включения подвала в МКД в реестр муниципальной собственности необходимо учитывать самостоятельное использование нежилого помещения. При этом наличие инженерных коммуникаций в подвале само по себе не означает, что нежилое помещение (подвал) относится к общему имуществу МКД.

        Необходимо также учитывать, когда именно нежилое помещение (подвал) было передано в муниципальную собственность, и когда именно было передано первое жилое помещение в собственность граждан в порядке приватизации.  

       Если собственники МКД считают, что передача нежилого помещения (подвала) незаконно передана в муниципальную собственность, а также считают, что данным решением нарушаются их права, то они имеют право обратиться в суд. Собственники вправе предъявить требование об отмене государственной регистрации права муниципальной собственности, а также об исключении нежилого помещения (подвала) из реестра муниципальной собственности. Данное дело подлежит рассмотрению в порядке искового производства, так как имеется спор о праве собственности на жилое помещение.