Возведение объекта капитального строительства на земельном участке возможно в соответствии с разрешением на строительство за исключением случаев, установленных в законе. При этом на земельном участке возможно возводить те объекты недвижимости, которые предусмотрены целевым назначением и видом разрешенного землепользования земельного участка, а также Правилами землепользования и застройки. Строительство же объекта недвижимости без разрешения или с нарушением разрешения может повлечь признания объекта самовольной постройкой, и его сносе в судебном порядке по иску органа местного самоуправления. Однако произвольное признание объекта недвижимости самовольной постройкой недопустимо лишь по предположению, и мнению заинтересованных лиц. При этом является ли объект самовольной постройкой, должно подтверждаться заключением эксперта, а не фотографиями.

Так, по одному из дел администрация района обратилась в суд с иском к К.Т.Г. о признании самовольной постройкой многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером по адресу: ___ и его сносе за счет собственных средств К.Т.Г. В обоснование заявленных требований Администрация указала, что при проведении проверки организационно-правового порядка строительства на территории района 12 ноября 2018 г. установлено, что на земельном участке с кадастровым номером, общей площадью 392 кв. м., с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, возведен объект капитального строительства по архитектурно-планировочному решению соответствующий многоквартирному жилому дому. Вход в жилой дом осуществляется с территории данного земельного участка, входной узел жилого дома выполнен с капитальной лестницей, соединяющей все три этажа здания. На каждом этаже на лестничных площадках присутствуют выходы из обособленных помещений. Поскольку согласно Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденным решением городской Думы от 26 апреля 2011 г. (в редакции от 19 декабря 2017 г.), земельный участок с кадастровым номером расположен в территориальной зоне жилой застройки первого типа Ж-1, а градостроительный регламент данной зоны предусматривает четкий перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, то строительство многоквартирного дома на указанном земельном участке наделяет указанный объект признаками самовольной постройки. Несмотря на то, что согласно выписке из ЕГРН за К.Т.Г. зарегистрировано право собственности на жилой дом общей площадью 334 кв. м., имеющиеся в сети интернет объявления о продаже квартир в жилом доме по мнению истца подтверждают факт возведения ответчиком многоквартирного жилого дома без соблюдения установленного законом порядка и получения необходимых разрешений. Решением районного суда  от 1 августа 2019 г. исковые требования Администрации оставлены без удовлетворения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 16 октября 2019 г. решение районного суда от 1 августа 2019 г. отменено, по делу принято новое решение, которым иск Администрации к К.Г.К. о признании самовольной постройкой многоквартирного жилого дома и сносе объекта капитального строительства удовлетворен в полном объеме. Определением судебной коллегии по гражданским делам кассационного суда общей юрисдикции от 27 августа 2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 16 октября 2019 г. оставлено без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 13 марта 2015 г. К.Т.Г. и П.И.А. приобрели в собственность земельный участок площадью 854 кв. м., расположенный по адресу: __, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. 12 мая 2015 г. К.Т.К. и П.И.А. было получено разрешение на строительство индивидуального одноквартирного трехэтажного жилого дома площадью 390 кв. м. по адресу: ___. 28 июля 2015 г. К.Т.Г. и П.И.А. был произведен раздел земельного участка, расположенного по адресу: ___, на основании соглашения о разделе домовладения. В результате произведенного раздела К.Т.Г. стала собственником земельного участка, площадью 392 кв. м., с кадастровым номером, расположенного по адресу: ___. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке. В 2015 году К.Т.Г. на принадлежащем ей земельном участке в соответствии с полученным разрешением на строительство возвела индивидуальный трехэтажный жилой дом, площадью 334 кв. м., право собственности на который зарегистрировала в ЕГРН (запись регистрации от 10 февраля 2016 г.). В соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением городской Думы от 26 апреля 2011 г., (действовавшими до 1 марта 2019 г.) земельный участок с кадастровым номером расположен в территориальной зоне - жилой застройки первого типа Ж-1. Многоквартирные жилые дома в зоне Ж-1 относятся к условно-разрешенным видам использования объектов капитального строительства и земельных участков. По ходатайству ответчика с целью выяснения вопроса о типе спорного здания определением районного суда от 15 апреля 2019 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Продолжение статьи: «Признание объекта недвижимости самовольной постройкой».