При покупке недвижимого имущества, в том числе особенно жилых домов (ИЖС) покупатели вправе осмотреть жилой дом для проверки состояния жилого дома. Покупатель визуально может осмотреть состояние фундамента, состояние нижних венцов стен (если дом деревянный), а также вправе осмотреть кровлю на предмет ее герметичности. Таким образом, покупатель вправе проявить должную осмотрительность в процессе приобретение жилого дома. Если покупатель визуально не выявит недостатки в жилом доме, то значит, жилой дом соответствует установленным требованиям, условиям договора купли-продажи, и пригоден для проживания. Однако в жилом доме могут быть скрытые недостатки, которые при всем желании невозможно выявить визуально без специальных познаний в области строительства. Скрытые существенные недостатки в жилом доме могут проявиться в процессе эксплуатации жилого дома (проживания в жилом доме). При этом стоимость устранения таких существенных недостатков может превышать половину стоимости самого жилого дома. Если продавец скрыл от покупателя недостатка жилого дома, и существенные недостатки невозможно было выявить визуально, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи. До обращения в суд обязательно подается досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи в адрес продавца.

      Если продавец откажется от расторжения договора, то покупатель вправе подать в суд исковое заявление о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости. По таким делам обязательно назначается судебная строительная экспертиза для выявления недостатков в жилом доме, а также определения причин возникновения таких недостатков. Кроме того, на разрешения эксперта может быть поставлен вопрос об определении рыночной стоимости устранения недостатков. Подавая в суд иск о расторжении договора купли-продажи, именно истец обязан доказать, что недостатки являются существенными, и невозможно было их выявить на стадии заключения договора купли-продажи. 
        Так, по одному из дел К.В.А., К.Н.А., действующие в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей К.Д.В. и К.Д.В., обратились в суд с иском к М.Л.А., в котором просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскать с ответчицы уплаченные по указанному договору денежные средства в размере 1 890 000 руб., а также расходы по оплате экспертизы в сумме 15 000 руб. и государственной пошлины - 3 000 руб. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 25 сентября 2015 г. они приобрели у М.Л.А. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: __. В период проживания в доме выявились недостатки, которые, по их мнению, являются существенными и дающими им право на расторжение указанного договора. Факт выявленных существенных недостатков в доме подтвержден экспертизой, проведенной ООО «Название организации» в связи с их обращением. Решением городского суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении иска отказано. Истцы с указанными судебными актами не согласились, и подали кассационную жалобу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ. 
      Судами установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: __. Из передаточного акта следует, что данный дом передан ответчицей истцам, а последними принят в том состоянии, в котором объект находится в настоящее время. Претензий по качеству дома стороны не имеют, о чем указано в приведенном акте, подписанном обеими сторонами. Стоимость жилого дома определена в размере 950 000 руб., земельного участка - 940 000 руб. и была оплачена истцами в полном объеме, что подтверждается распиской М.Л.А. На основании указанного договора купли-продажи за К.В.А., К.Н.А. и несовершеннолетними К.Д.В., К.Д.В. произведена государственная регистрация права общей долевой собственности (по 1/4 доли за каждым) на указанные выше объекты недвижимости.

     В период проживания в жилом доме выявлены недостатки объекта недвижимости: строение с помещениями № 1 (коридор), № 2 (кухня) и № 3 (котельная) в местах примыкания к основному строению не связаны монолитным поясом, таковой разорван, данное строение дало осадку с образованием сквозных щелей между ним и основным строением, возникли вертикальные трещины во всех помещениях, отсутствует гидроизоляционный слой кровельного покрытия. Ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцами в адрес ответчицы направлено требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по сделке денежных средств, которое М.Л.А. исполнено не было.
     Продолжение статьи: «Расторжение договора купли-продажи жилого дома при выявлении недостатков».