Если Вы нашли квартиру или жилой дом, которые хотите купить полностью за заемные средства или частично за кредитные средства, то от продавца помимо правоустанавливающих документов дополнительно потребуются другие документы. Перечень документов у каждого банка свой и в каждом конкретном случае может быть расширен или уменьшен. Продавец должен Вам предоставить кадастровый паспорт на жилое помещение. Если у продавца нет кадастрового паспорта на жилое помещение, то его нужно заказать в Кадастровой палате Управлении Росреестра. Вместе с кадастровым паспортом на жилое помещение банк иногда требует технический паспорт на жилое помещение. При этом дата выдачи технического паспорта должна быть не позже 5-го срока. Например, документы в банк подаются 10.01.2014г., то дата выдачи технического паспорта должна быть не ранее 10.01.2009г. Датой выдачи технического паспорта считается датой проведения последней технической инвентаризации жилого помещения. Если по какой-то причине у собственника нет технического паспорта, то его можно заказать в органе технической инвентаризации (общее название «БТИ»). В каждом регионе или даже городе свои организации БТИ.  При заказе технического паспорта в БТИ, выдается копия технического паспорта, датированная не фактической датой выдачи, а датой последней инвентаризации. Если рассматривать на нашем примере, то последняя инвентаризация проводилась 05.03.2007г., то для банка технический паспорт от 05.03.2007г. не пойдет. В этом случае необходимо будет заказывать проведение технической инвентаризации. После проведенной технической инвентаризации БТИ выдаст новый технический паспорт датированный датой проведения технической инвентаризации. Самое главное, чтобы в приобретаемой квартире не было произведено незаконной (несогласованной) перепланировки или переоборудования жилого помещения. Как правило, фактическая перепланировка гражданами у нас производится без согласования с администрацией города или района.  В случае выявления органом БТИ несогласованной перепланировки, технический паспорт будет выдан с отметкой о незаконной перепланировке. В этом случае собственнику необходимо будет вернуть все в первоначальное положение или узаконить перепланировку в органе местного самоуправления. Если за счет кредитных средств приобретается жилой дом с земельным участком, то необходимо предоставить кадастровый паспорт на земельный участок. Кадастровый паспорт заказывается в Кадастровой палате Управления Росреестра.           

      Приобретаемое жилое помещение за счет средств ипотечного кредита будет находиться в залоге у банка или иной микрофинансовой организации. Поэтому банку нужно знать рыночную стоимость, передаваемого в ипотеку жилого помещения. Для чего нужно знать рыночную стоимость залогового недвижимого имущества? Если кредит не будет гаситься в соответствии с графиком платежей или будут иные нарушения кредитного договора, банк вправе будет продать с публичных торгов в судебном порядке заложенное недвижимое имущество.  Так вот банк выясняет, сможет ли он продать заложенное имущество за сумму предоставляемого ипотечного кредита. Если рыночная стоимость покупаемого жилого помещения меньше суммы кредита, то банк сможет предоставить кредит в размере рыночной стоимости жилого помещения. Рыночная стоимость залогового недвижимого имущества определяется независимым оценщиком (экспертом), имеющую соответствующую лицензию. Если по ипотечному договору приобретается жилой дом вместе с земельным участком, то банки требуют также рыночную стоимость земельного участка. Так как в залоге у банка будет находиться и земельный участок. Жилой дом неразрывно связан с земельным участком физически в силу природных свойств. Если приобретается только жилой дом за счет ипотечных средств, то земельный участок в залог не передается. Соответственно не нужно будет предоставлять отчет о рыночной стоимости земельного участка.

      Банки требуют предоставить справки о доходах по форме 2НДФЛ как заемщика, так и созаемщика, если таковой имеется. Если банк требует поручителя в обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита, то необходимо заручиться платежеспособными поручителями. Желательно, чтобы у самого поручителя не было «висящих на нем кредитов». Иногда требуют, заверенную в отделе кадров (или чаще всего сейчас называется Управление по персоналу) копию трудовой книжки.

        Банки требуют предоставить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок. Выписка предоставляется на тот объект недвижимости, который приобретается за счет ипотечных средств. Банку необходимо удостоверится, что приобретаемое жилье не находится в залоге у другого кредитора или не арестовано в судебном порядке за долги. Недвижимость может также находится под арестом на основании постановления судебного пристава-исполнителя. Иногда даже сам продавец – собственник узнает, что у него недвижимое имущество находится в аресте только в Управлении Росреестра. Вот такие реалии правоприменительной практики исполнительного производства у нас существуют. Если в выписке из ЕГРП в графе «обременения» указано «ипотека в силу закона», то банк никого не предоставит кредит под покупку такого жилья. К тому же Управление Росреестра не зарегистрирует сделку с уже заложенной недвижимостью. В этом случае требуется согласие другого кредитора. Как правило, такое согласие кредитор – банк не дает. Банк также не предоставит ипотечный кредит, если в выписке из ЕГРП имеются сведения о правопритязаниях заявленных в судебном порядке.

       Также в банк необходимо предоставить копии правоустанавливающих документов. О том, какие бывают правоустанавливающие документы, я подробно писал здесь. Банк требует копии паспортов всех участников сделки – договора купли-продажи и ипотеки.  

       Если покупаемое за счет кредитных средств жилое помещение принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, то необходимо предоставить согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости. Такое согласие необходимо не только для банка, но и для Управления Росреестра. Так как отчуждение в любой форме жилого помещения, принадлежащие на праве собственности несовершеннолетнему возможно только с согласие органа опеки и попечительства. Банки требуют согласие органов опеки и попечительства, когда устанавливается залог недвижимости на долю в жилом помещении, принадлежащую несовершеннолетнему. Рассмотрим конкретный пример. Имеется квартира на праве общей долевой собственности в следующих долях: 1/4 доли принадлежит несовершеннолетнему П., 1/4  доли принадлежит Т., 1/4 – С., 1/4 – Л. Так вот родители Н. и Г. несовершеннолетнего П. решили выкупить 3/4 доли у других сособственников Т.С.Л. Однако банк при предоставлении кредита на покупку 3/4 доли в квартире указал, что в ипотеки будет находиться весь объект недвижимости – квартира, а не выкупаемые 3/4 доли в квартире. Так как в случае непогашения кредита, ипотечная квартира может быть принудительно продана с торгов, то будут затронуты имущественные права несовершеннолетнего. В этом случае нужно будет согласие органов опеки и попечительства на залог 1/4 доли в квартире. Варианты согласия органов опеки и попечительства на залог недвижимости несовершеннолетнего в каждом конкретном случае решаются индивидуально.        

     После того как весь перечень документов будет собран, Вы предоставляете пакет документов вместе с заявлением в банк для предварительного одобрения ипотечного кредита. Форма заявления на предоставление кредита у каждого банка своя. В банке уже есть готовые бланки заявления. Их остается только заполнить. Если ипотечный кредит Вам предварительно одобрен, то дополнительно в банк необходимо предоставить предварительный договор купли-продажи и ипотеки недвижимости. Такой договор заключается в письменной форме между продавцом и покупателем, в том числе подписывается сторонами сделки. Образцы предварительных договоров купли-продажи и ипотеки недвижимости предоставляются кредитными инспекторами в ОАО «Сбербанк России». Возможно, в каких-то кредитных отделах образцы не предоставляются. Все зависит от банка и конкретного кредитного отдела. Если Вы самостоятельно не можете подготовить предварительный договор купли-продажи недвижимости и ипотеки, то можете воспользоваться услугами риэлтора или юриста.

      После предоставления недостающего предварительного договора купли-продажи и ипотеки в банк, с заемщиком заключается кредитный договор. В кредитном договоре указывается срок предоставления кредита, процентная ставка, сумма предоставления кредита. В зависимости от условий и программы предоставления кредита, процентная ставка по кредиту может быть меняться при предоставлении в банк зарегистрированного в Управлении Росреестра основного договора купли-продажи недвижимости и ипотеки. Например, с момента предоставления кредитных средств ставка по ипотеке составляет 14 % годовых, а после предоставления договора купли-продажи и ипотеки ставка снижается до 12 % годовых. Такое условие сделано для того, чтобы стороны сделки скорее заключили основной договора купли-продажи жилого помещения и ипотеки. В зависимости от условий банка кредитные средства могут быть перечислены как на счет заемщика, так и на счет продавца. Если кредитные средства перечисляются на счет продавца, то форма счета такая (аккредитив), что воспользоваться кредитными средствами продавец может только при  предоставлении определенных документов. Таким документом может быть зарегистрированный в Управлении Росреестра основной договор купли-продажи недвижимости и ипотеки.

      После того как будет заключен кредитный договор, можно будет заключать основной договор купли-продажи недвижимости и ипотеки. Проект договора купли-продажи жилого помещения и ипотеки можете подготовить самостоятельно или воспользоваться услугами риэлтора, специалиста, юриста, адвоката.