Другие разделы (темы, статьи, примеры) сайта:

Купля-продажа жилья

Выгоды для покупателя и продавца

Памятка для покупателя при заключении договора купли-продажи жилого помещения.

  1.   Проверьте правоустанавливающие документы. Что значит «проверить»? Правоустанавливающие документы – это те документы, на основании чего принадлежит недвижимость собственнику (например, договор купли-продажи, договора дарения, свидетельство о праве на наследство по закону и другие). Есть ли в наличии правоустанавливающие документы.  Если право собственности возникло до августа 1998г., то такой документ будет единственным документом. Необходимо также учитывать Правило об обязательном нотариально удостоверении сделок купли-продажи долей с 2016г. При регистрации сделки купли-продажи учитывайте сроки регистрации права собственности с 01.01.2017г.                  
  2.  Проверить правоподтверждающие документы. Что значит «проверить»?    Правоподтверждающие – это те документы, которые подтверждают право собственности. Таким единственным документом является свидетельство о государственной регистрации права. (С 15.07.2016г. свидетельства не выдаются, а выдается выписка из ЕГРП). В быту так называемая «зелёнка» (с 01.01.2017г. вводится «Новый закон» «О государственной регистрации недвижимости»). Если правоустанавливающий документ датирован до августа 1998г., то «зеленки» у собственника и не должно быть, так как раньше был иной порядок учета права собственности. Законодательство в то время не предусматривало государственной регистрации сделок и перехода права собственности.   Но в любом случае правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в БТИ (то есть должна стоять печать БТИ, а также штамп и реестровый номер регистрации в органе БТИ). Дополнительно можете попросить у собственника справку о принадлежности объекта недвижимости. Такую справку собственник может заказать в органе по инвентаризации имущества. В каждом регионе или городе он свой и имеет разные названия.  Такая справка подтверждает право собственности на какую-либо недвижимость, если нет «зеленки». Но для продавца это будут дополнительные затраты, а для покупателя спокойствие в «чистоте» сделки. Как говорится все ищут свою выгоду. Если у продавца нет «зеленки», то для регистрации сделки понадобится кадастровый паспорт помещения. Кадастровый паспорт заказывается в регистрационной службе (палате).  
  3.  Необходимо проверить список лиц, зарегистрированных в жилом доме или квартире. В быту еще называют «прописан». Хотя институт «прописки» у нас отменен. Попросите копию поквартирной карточки для квартиры или справку с места жительства для жилого дома. Если квартире кто-то зарегистрирован, неважно сам собственник или иные лица, то сразу обговариваете (прописывайте условие в договоре купли-продажи) когда эти лица или собственник обязуется сняться с регистрационного учета. Для покупателя самый лучший вариант, если никто не зарегистрирован в квартире. Так как даже после предъявления документов на право собственности на квартиру, Вы не сможете без суда снять с регистрационного учета («выписать») прежнего собственника или иное лицо. В некоторых случаях даже через суд нельзя снять определенное лицо с регистрационного учета, так как такое лицо сохраняет право пользования и проживания в квартире пожизненно.  Кто имеет право пожизненного проживания можете узнать здесь. Выясните кто в квартире (жилом доме) проживает без регистрации (без «прописки). Если кто-то проживает в квартире (жилом доме), выясните, когда обязуется освободить жилое помещение. В договоре купли-продажи обязательно должно быть условие о том, что продавец продает недвижимость свободную от проживания третьих лиц (имеется ввиду, если лица проживают без регистрации («прописки»)). Факт отсутствия регистрации по месту жительства у участников сделки не имеет значения для заключения договора купли-продажи. Если участник сделки не зарегистрирован по месту жительства, то в договоре указывается «проживающий по адресу», а «не зарегистрированный по адресу».   
  4. Проверить наличие задолженности по всем коммунальным платежам на жилой дом или квартиру. Попросите справочки об отсутствии задолженности от собственника. Данные справки нужны только для Вас, так как на регистрацию сделки они не влияют. Безусловно, на прежнем собственнике лежало бремя содержания жилья и уплаты иных коммунальных платежей, но придется разбираться с коммунальщиками за чужие долги. При этом тратить свои нервы и время.
  5. Выясните, является ли недвижимость совместно нажитой (с другим супругом (ой)) или нет. Недвижимость является совместно нажитой лишь в том случае, если она куплена в браке (брак должен быть зарегистрирован в органе ЗАГС). Если в период брака по наследству или была получена в дар, то такое имущество не является совместно нажитым. (О том как разделить совместно нажитое имущество можете узнать здесь). Также не является совместно нажитым имуществом квартира, полученная по договору «приватизации», то есть договору безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан. (Как приватизировать муниципальную квартиру можно прочитать здесь). Если недвижимость оформлена на одного из супругов и является совместно нажитой, то от другого необходимо нотариальное согласие на совершение сделки. Нотариальное согласие предоставляется с регистрирующий орган – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Если брак между супругами расторгнут, а имущество между супругами не разделено, то есть вероятность, что в дальнейшем могут быть проблемы с жильем. Некоторые регистрационные палаты (службы) требуют нотариальное согласие от другого супруга в случае расторжения брака в течение 3 лет. А некоторые согласие не требуют, если брак между супругами расторгнут. Согласно ч. 3 ст. 35 СК РФ  для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.    
  6. Согласуйте условие в договоре купли-продажи, когда фактически Вам будут переданы ключи от квартиры (жилого дома), когда фактически недвижимость Вам будет передана. Если квартира передается по передаточному акту, то в договоре об этом указывается, если без передаточного акта, то в договоре указывается: «передаточный акт не составлялся».
  7. Согласуйте условие фактически и в договоре купли-продажи, когда будут передаваться денежные средства. Если денежные средства передаются до государственной регистрации, то такое условие должно быть прописано в договоре. Если денежные средства передаются после государственной регистрации, то это также должно быть прописано в договоре купли-продажи. При условии в договоре купли-продажи о передачи денежных средств после государственной регистрации, возникает обременение в пользу продавца. Что это значит? Это значит то, что пока продавец не подаст заявление в регистрирующий орган о том, что ему денежные средства переданы, оно будет в залоге у продавца. Залоговое (ипотечное) обременение заключается в том, что покупатель (новый собственник) не может в полной мере распорядиться своей собственностью (не сможет ни продать, ни подарить, ни заложить, ни обменять, ни вложить в уставной капитал общества). Обязательно возьмите расписку от продавца, что денежные средства получены за проданную недвижимость. Образец расписки. Только расписка подтверждает факт уплаты денежных средств за купленную недвижимость. Сама формулировка в договоре о том, что денежные средства переданы до подписания договора купли-продажи, не означает, что денежные средства в действительности переданы. Если денежные средства были перечислена со счета покупателя на счет продавца, а указание на номер счета в договоре купли-продажи нет, то дополнительного необходимо взять расписку от продавца о получении денежных средств за проданную недвижимость. Если недвижимость находится на праве общей долевой собственности у нескольких продавцов, то расписки о получении денежных средств должен написать каждый из продавцов. Во избежание спора о том какаю часть от общей суммы достанется каждому из продавцов, в договоре купли-продажи недвижимости можно прописать какая сумма переходит каждому из продавцов.      Такой общий порядок передачи денежных средств, если денежные средства у покупателя есть в наличии. Если вся сумма или часть денежных средств идут за счет средств материнского (семейного) капитала, то там есть свои особенности. Смотри особенности покупки жилья за счет средств материнского (семейного) капитала здесь.  
  8.  В случае если недвижимость продается по нотариальной доверенности от имени доверителя (собственника), выясните, в чем вызвана такая необходимость в продажи недвижимости по доверенности. Порядок оформления доверенности смотри здесь.  В доверенности должны быть полномочия на право получения денежных средств от покупателя. Если полномочий у доверенного лица нет на право получения денежных средств, то соответственно денежные средства Вы можете передать только собственнику (продавцу). Доверитель (продавец) в любой момент может отозвать, выданную им доверенность, следовательно, сделка, заключенная по отозванной доверенности может быть признана по иску продавца недействительной. Так что нежелательно заключать сделку по купли-продажи недвижимости с доверенным лицом. Тем более подлинность доверенности при регистрации сделки регистратором не проверяется.
  9.   Если Вы покупаете комнату в коммунальной квартире или долю в праве общей долевой собственности на недвижимость, то другой (ие) собственник имеет преимущественное право покупки такой комнаты или доли в квартире (доме). Либо другой собственник подписывает согласие о том, что долю или комнату покупает третье лицо в регистрационной службе (палате), либо другой собственник должен быть извещен о такой продаже не менее чем за месяц (30 календарных) дней. В случае если другой собственник комнаты или доли в праве собственности не проявил желание выкупить комнату или долю, то регистрационной служба имеет право зарегистрировать сделку купли-продажи с третьим лицом. Текст такого уведомления является произвольным, главное, чтобы в нем была указаны цена, за которую Вы продаете комнату или долю в собственности, а также предложение выкупить такую долю (комнату). Также необходимо указать срок, до какого числа Вы готовы подождать ответ на предложение, но не менее 30 дней с момента получения уведомления (ценным письмом с уведомлением отправляйте).  

 Памятка для продавца при заключении договора купли-продажи жилого помещения.

             Для продавца главное получить денежные средства за проданную недвижимость, то есть как можно выгоднее продать. Желательно убедиться в том, что денежные средства на покупку недвижимости о покупателя есть в наличии. Если в договоре купли-продажи недвижимости прописано условие о том, что денежные средства переданы до подписания (после подписания), но до государственной регистрации, то покупатель обязан Вам передать денежные средства до государственной регистрации, то есть до момента сдачи пакета документов регистратору в регистрирующий орган (палата, служба). В договоре может быть определена конкретная дата передачи денежных средств или график расчета определенными платежами. В таком случае недвижимость будет находиться в залоге (ипотеки) у продавца. Пока с Вами полностью покупатель не рассчитается, он ничего не сможет сделать с недвижимостью (не сможет ни продать, ни подарить, ни заложить, ни обменять, ни вложить в уставной капитал общества). В случае если Вы так и не получите в установленный договором срок денежные средства от покупателя Вы имеете право расторгнуть договор. Договор купли-продажи с обременением Вы можете расторгнуть путем заключения соглашения о расторжении с покупателем. Если покупатель против расторжения договора, то Вы можете в судебном порядке требовать взыскания денежных средств или расторжение договора. По взысканию денежных средств судебная практика сложилась стабильная и проблем, как правило, не возникает. Однако положительное решение суда о взыскании денежных средств с ответчика, не означает, что решение суда реально может быть исполнено. По расторжению договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке судебная практика неоднозначная. Однако об этом будет отдельная тема. Если денежные средства перечисляются покупателем на лицевой счет в банке продавца, то необходимо выяснить в банке условие о том, имеет ли право плательщик отозвать такой платеж. В случае если платеж будет отозван плательщиком (покупателем), то продавец рискует остаться без денег.

        Еще раз разъясняю по просьбе посетителей сайта Юридическая помощь, что факт передачи денежных средств подтверждается только распиской продавца, о чем привожу судебную практику. Отсутствие у покупателя доказательств оплаты купленного объекта недвижимости является основанием для взыскания недоплаченной суммы по договору купли-продажи. При этом согласование сторонами сделки условия о том, что денежные средства переданы до подписания договора не свидетельствует о фактической уплате согласованной сумм.

      Рассмотрим пример их судебной практики.

        Ка-ов обратился в районный суд с исковым заявлением к Ую-ой, Ую-ву о взыскании недоплаченной суммы по договору купли-продажи квартиры, заключенной между истцом и ответчиком Ую-ой. В обоснование исковых требований истец указал, что факт недоплаты за проданную им квартиру установлен определением Судебной коллегии по гражданским делам. Также Ка-ов просил взыскать с ответчиков проценты за пользование чужими денежными средствами.

      Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично – взыскал с Ую-ой N-ую сумму долга, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также взыскал госпошлину. В удовлетворении требований предъявленных к Ую-ву (бывшему мужу Ую-вой) отказал, так как он не являлся стороной сделки. Суд также отменил обеспечительные меры, наложенные им ранее на имущество и денежные средства Ую-ва.

      Ую-ва с решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу. Ранее Ка-ов подавал заявление в ОБЭП по факту недоплаты денежных средств по договору купли-продажи квартиры. Ую-ва в апелляционной жалобе указала, что отсутствие в письменных объявлениях оперуполномоченному ОБЭП сведений о внесении платежей за квартиру, не может свидетельствовать о том, что оно в действительности денежные средства не передавала. Также Ую-ва ссылается на то, что бесспорным доказательством оплаты денежных средств являются условия о передачи денежных средств до подписания договора купли-продажи в самом договоре.

         Ка-ов с решением суда в части отказа во взыскании с Ую-ва не согласился и подал апелляционную жалобу. Податель жалобы полагал, что Ую-ва не доказала факт передачи денежных средств в N-ом  размере. Также ссылает в жалобе на то, что суд необоснованно отказал ему во взыскании денежных средств с Ую-ва, так как на момент покупки квартиры они были в браке. Соответственно, долг перед ним является совместным. Также указал, что выводы суда о том, что определение судебной коллегии по гражданским делам не является преюдицианальным для разрешения споры, являются ошибочными.

      Суд апелляционной инстанции установил следующие факты. Ранее Решением N-го суда Ка-ву было отказано в иске к ответчикам Ую-ву, Ую-вой, ОАО «Банк» по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, а также применения последствий недействительности сделки. Определением судебной коллегии по гражданским делам из указанного решения был исключен вывод суда о том, что Ка-ву были переданы денежные средства Ую-ой в полном объеме. В остальной части решение было оставлено без изменения.

      Утверждение Ую-ой, что письменные материалы дела Оперуполномоченного ОБЭП не подтверждают факт отсутствия передачи денежных средств за купленную квартиру, являлись предположительными.

    В силу ст. 60 ГПК РФ если обстоятельства гражданского дела должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, то иными доказательствами такие обстоятельства не подтверждаются.

        Из смысла ст. 60 ГПК РФ следует, применительно к данному делу, что факт передачи или отсутствия передачи денежных средств должно подтверждаться только письменными доказательствами.

       Гражданское процессуальное законодательство РФ, в частности ст. 71 ГПК РФ к письменным доказательствам относит протоколы совершения процессуальных действий.

       Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял в качестве допустимых доказательств письменные объяснения Ую-ой, данные ей в ОБЭП. При этом в совокупности с другими доказательствами, объяснения Ую-ой позволили суду установить факт частичной передачи денежных средств при покупке квартиры.

      Вопреки мнению Ка-ва о преюдианальности определения судебной коллегии по гражданским делам в части исключения вывода суда первой инстанции о передаче денежных средств Ую-ой в полном объеме, оказались ошибочными. Так как обстоятельства дела при вынесении решения по иску Ка-ва о признании сделки – договора купли-продажи недействительной к предмету доказывания не относились и судом не устанавливались. Поэтому определение судебной коллегии по гражданским делам преюдицанальным в данном споре не являлось.

    Первоначально, Ка-ов обратился в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным. Однако избранный им способ защиты нарушенного права оказался неверным, так как неуплата денежных средств по договору купли-продажи не влияет на недействительность договора, если не было пороков при заключении сделки.

       Суд первой инстанции отказал Ка-ву во взыскании денежных средств с Ую-ва по той причине, что он не являлся стороной в сделке. С таким выводом не согласилась апелляционная инстанция.

       Исходя из ст. 34 СК РФ следует, что имущество, нажитое во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на чье имя было приобретено имущество.

        При разрешении гражданского дела о взыскании долга с супругов необходимо выяснить факт является ли приобретенная квартира совместной собственностью или личным имуществом супругов.

         Как установлено судами обеих инстанции при заключении договора купли-продажи квартиры Ую-ва находилась в зарегистрированном браке с Ую-ым. Ую-ва не отрицала, что квартира являлась совместно нажитым имуществом. Исходя из сказанного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что квартира является совместно нажитым имуществом. Поэтому обязательство Ую-ых по выплате денежных средств Ка-ву за купленную у него квартиру является их общим обязательством.

 

     Суд апелляционной инстанции изменил решение суда - взыскиваемую общую сумму долга суд разделил в равных долях между Ую-ми. Суд апелляционной инстанции также отменил решение суда первой инстанции в части отмены обеспечительных в отношении Ую-ва, так как на Ую-ва возложена обязанность по выплате денежных средств в пользу Ка-ва. Апелляционным определением была взыскана госпошлина с Ую-ых в равных долях с каждого, уплаченная при подаче иска, а также госпошлина за подачу апелляционной жалобы в равных долях в пользу Ка-ва. 

        Возникли вопросы по этой теме, тогда задай вопрос бесплатно на форуме  (Нужно зарегистрироваться).

 

Кто имеет право пожизненного проживание в квартире, даже если сменился собственник жилого помещения при совершении сделки купли-продажи? 

Жми далее...

Другие статьи, темы сайта: