Оформление документов на недвижимость, в том числе на жилые дома довольно затратное дело. Под оформлением в данном случае понимается оформление наследства на жилые дома. Частные дома, 1930-1980 годов постройки не всегда имеют надлежащие правоустанавливающие документы, действительный по законодательству СССР (РСФСР) или РФ. Правоустанавливающие документы могут за давностью лет потеряться у наследников, а в архиве нотариуса фонды могут не сохраниться. В правоустанавливающих документах на жилой дом могут содержаться ошибки, опечатки. Правоустанавливающие документы на жилой дом могут не читаться, так как выцвели или истрепались за десятки лет. Из-за изменения нумерации домов или наименования улиц, сведения в правоустанавливающем документе не жилой дом могут не совпадать с действительной нумерацией жилого дома (в ГКН). Можно привести множество других примеров проблем, которые связаны со старым частным жилым сектором.

       Из-за возникающих проблем с правоустанавливающими документами на жилые дома, наследники не оформляю жилые дома в собственность по наследству. Почему? Да потому что, если с документами проблемы, то оформить не так уж просто самостоятельно простому человеку. За услуги юриста по оформлению «проблемного наследства» нужно довольно дорого платить. Помимо стоимости юридических услуг наследник должен будет заплатить за различные справки, дубликаты документов, а если понадобится и госпошлину за обращение в суд. В этом случае иногда стоимость оформления наследства превышает стоимость, за которую реально можно продать жилой дом. Поэтому многие наследники не оформляют наследство на жилые дома.

         За оформление жилого дома в собственность платить дорого, поэтому многие жилые дома продают «по расписке». Что значит «по расписке»? По расписке – это, когда наследник (лицо, считающее себя собственником) получает денежные средства за проданный жилой дом, о чем пишет расписку. При этом в расписке обычно указывают такое выражение: «претензий не имею». Претензий действительно потенциальный собственник может не предъявлять к новым владельцам жилого дома. Однако новый владелец жилого дома с юридической точки зрения собственником не становится.

        Не обязательно у нового владельца жилого дома могут быть проблемы, но возможные проблемы можно перечислить. Я называю «новый владелец», так как собственником дома покупатель по расписке не становится.           

       Какие могут быть проблемы у нового владельца жилого дома? Новый владелец жилого дома не сможет зарегистрироваться (прописаться) в жилом доме, так как нет ни правоустанавливающего документа, ни свидетельства о государственной регистрации права собственности. Поэтому владелец жилого дома не сможет зарегистрировать (прописать) в жилом доме своих членов семьи или иных лиц.

        Если в жилом доме не подключено электричество, то невозможно будет заключить договор электроснабжения для индивидуального жилого дома. В энергоснабжающую организацию также нужно предоставлять документы, подтверждающие право собственности владельца жилого дома, а у владельца нет документов на жилой дом.

        Потенциальный собственник может и не предъявит претензии о возврате дома или о доплате за проданный дом, но его наследники могут предъявить претензии. Во всяком случае, предъявление таких претензий это их право, так как юридически жилой дом принадлежит их «пранаследодателям».

       Жилой дом требует постоянного ремонта, иначе он просто развалится. Поэтому содержание жилого дома требует значительных материальных затрат. Владелец жилого дома вынужден будет вкладывать свои денежные средства на содержание дома (ремонт крыши, перекрытий или иных конструктивных элементов жилого дома). Потомки лица, продавшего жилой дом могут решить оформить наследство. После оформления наследства на жилой дом, потомки становятся законными собственниками жилого дома. Если мирным путем не получится договориться с законными собственниками жилого дома, то предстоят судебные тяжбы. Судебные разбирательства требуют материальных затрат, свободного времени и траты нервов. Если суд останется на стороне законных собственников жилого дома, то владелец дом может остаться не с чем. В этом случае владелец жилого дома понесет убытки, так как им вложены денежные средства на содержание жилого дома. Конечно, владелец дома может в судебном порядке взыскать убытки с собственников жилого дома. Однако в этом случае еще нужно доказать наличие убытков. Как правило, ни товарные чеки, ни накладные, ни договоры на приобретение строительные материалы не сохраняются. Одна из весомых таких проблем может возникнуть у счастливого обладателя жилого дома.

        Никто не утверждает на 100 процентов, что у владельца жилого дома могут возникнуть именно такие проблемы. Может быть, все будет нормально у нового владельца жилого дома. В этом случае по истечении более 15 лет владения жилым домом как своим собственным, владелец может в судебном порядке признать право собственности на жилой дом в силу приобретательной давности. Оформление жилого дома в силу приобретательной давности в судебном порядке также имеет свои особенности.

       Стоит или не стоит покупать жилой дом по расписке решать только покупателю, но покупатель должен знать о возможных проблемах при покупке жилого дома по расписке. Покупатель жилого дома может предложить оплату за оформления наследства. После получения свидетельств о праве на наследство, можно зарегистрировать сделку купли-продажи в Управлении Росреестра.  

      Простому гражданину сложно заниматься оформлением «проблемного наследства», поэтому лучше пользоваться услугами профессионального юриста, а при продаже услугами риэлтора.