Главная » Статьи » Юридическая рубрика

Налог с продажи недвижимости

       Внимание! С 01.01.2016г. внесены изменения в части уплаты НДФЛ с продажи недвижимости, которые нужно учитывать. Статья носит актуальный характер в части уплаты НДФЛ с продажи недвижимого имущества, приобретенного до 01.01.2016г. 

        Если недвижимость в любой форме (квартира, жилой дом, земельный участок, доли (части) в недвижимости) находилась в собственности менее трех лет, то в обязательном порядке подается декларация 3НДФЛ физическим лицом. Декларация 3НДФЛ подается при продаже недвижимости, если недвижимость находилась в собственности менее 3-х лет независимо от того нужно уплачивать налог на доходы или налог не уплачивается. Если налог не уплачивается, то такая декларация считается отчетной или «нулевой».

     Налоговый вычет, то есть сумма необлагаемого дохода, полученного с продажи недвижимости, составляет 1 000 000 рублей. Таким образом, если недвижимость продана за сумму 1 000 000 рублей и менее одного миллиона рублей, то НДФЛ не уплачивается. В этом случае налог с продажи недвижимости не платиться, но отчетная декларация 3 НДФЛ предоставляется в налоговую инспекцию по месту жительства (постоянной регистрации физического лица в РФ).  

     Необходимо учитывать, что налоговый вычет в 1 000 000 рублей предоставляется не на каждый проданный объект недвижимости, а всего в пределах 1 000 000 рублей.

    Рассмотрим пример предоставления вычета по нескольким объектам недвижимости, когда НДФЛ при продаже недвижимости не уплачивается.

    Пример № 1.

     У гражданина Т. в собственности находился жилой дом менее трех лет. Также у гражданина Т. была 1/4 доли в квартире, которой он владел также менее трех лет. Гражданин Т. решил продать и жилой дом и 1/4 доли в квартире. Жилой дом был продан за 600 000 рублей в 2013г., а 1/4 доли в квартире была продана также в 2013г. за 250 000 рублей.

     Всего доход гражданин Т. получил на сумму 850 000 рублей (600 000 рублей за жилой дом + 250 000 рублей за 1/4 доли = 850 000 руб.).

     Так как размер вычета составляет 1 000 000 рублей, а общий доход с продажи недвижимости не превышает 1 000 000 рублей, то гражданин Т. налог на доход с продажи недвижимости не уплачивает. Однако он обязан подать декларацию 3 НДФЛ за доходы, полученные в 2013г. не позднее 30 апреля 2014г. Декларация в этом случае будет «нулевая», то есть в графе «уплата налога в бюджет» будет стоять цифра «0».

     Рассмотрим пример, когда  НДФЛ при продаже недвижимости уплачивается.

    Пример № 2.

    Гражданин Л. имел в собственности коттедж и квартиру на праве собственности. Указанные объекты недвижимости находились в собственности менее трех лет. Гражданин Л. продает коттедж за 1 500 000 рублей, а квартиру за 900 000 рублей в 2013г.

    Общая сумма дохода, полученного от продажи всех объектов недвижимости, составила: 2 400 000 рублей (1 500 000 руб. доход с коттеджа + 900 000 руб. с квартиры = 2 400 000 руб.).

    Размер вычета 1 000 000 руб.

     Сумма облагаемого НДФЛ составляет: 2 400 000 руб. сумма дохода – 1 000 000 руб. налогового вычета = 1 400 000 руб.

    Ставка налога: 13 % с НДФЛ.

    Сумма налога, подлежащего уплате: 1 400 000 руб. х 13 % = 182 000 рублей.

     Таким образом, гражданину Л. необходимо подать декларацию 3НДФЛ не позднее 30 апреля 2014г. В декларации будет рассчитана сумма налога в размере 182 000 рублей, которая подлежит уплате в бюджет. Налог на доходы физических лиц в размере 182 000 рублей должен быть в данном случае уплачен не позднее 15 июля 2014г.

    Рассмотрим пример из судебной практики, когда уплачивается НДФЛ с продажи недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.

    Гражданам Па-му, Па-ой, Ла-ой принадлежала квартира на праве общей долевой собственности по 1/3 доли у каждого. Собственниками Па-ов, Па-ва, Ла-на в 1/3 доли каждый они стали на основании договора на передачу и продажу квартиры в собственность граждан от 2010г. Право собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также зарегистрировано в 2010г. Приватизированная квартира была продана за 2 400 000 рублей на основании договора купли-продажи от 2010г.

    У налоговой инспекции не было претензий к Па-ой, Ла-ой, так как они исполнили свои обязанности в соответствии с законодательством РФ, то есть подали своевременно декларацию 3 НДФЛ и уплатили налог.

     Па-ов декларацию 3НДФЛ до 30 апреля 2011г. не подавал. В связи с тем, что Па-ов декларацию 3НДФЛ о доходах за 2010г. не подавал, налоговая инспекция при камеральной проверке выявила незадекларированный доход. По результатам камеральной проверки было принято решение, в котором установлено нарушение требований НК РФ. Этим же решением Па-ов был привлечен к налоговой ответственности по ст. 119 НК РФ.  На основании вынесенного решения налоговой инспекцией было направлено требование об уплате налога, пени, штрафа до 12.10.2011г. В добровольном порядке недоимка по налогу, пени, штрафы Па-вым не были уплачены, поэтому Налоговая инспекция обратилась в суд с иском о взыскании налога.

     Районный суд установил, что Па-ов декларацию 3 НДФЛ представил только 02.08.2011г. Из декларации видно, что общая сумма дохода ответчика за 2010г. составила 800 000 рублей (2 400 000 руб. : 1/3 доли = 800 000 руб.). Сумма вычета на всех участников общей долевой собственности приходится 1 000 000 рублей. На каждого сособственника (3 человека) сумма вычета составляет: 1 000 000 руб. : 3 =   333 333,33 руб.

     Сумма, облагаемого дохода составила:  466 666,67 руб. (800 000 руб. общая сумма дохода -   333 333,33 руб. размер вычета для ответчика =   466 666,67 руб.).

    На основании п. 1 ст. 224 НК РФ ставка налога составила 13 %.  Таким образом, сумма налога для Па-ва составила  60 666,  66 рублей (466 666, 67 руб. х 13 / 100 = 60 666,  66 руб.).

     Из ст. 119 НК РФ следует, что в случае непредставления    налогоплательщиком в установленный Налоговым кодексом РФ налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

      - влечет взыскание штрафа в размере 5 %  неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

     Срок подачи декларации 3 НДФЛ для физических лиц, получивших доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, определяется в следующем порядке. 

    Согласно п. 2 ст. 228 НК РФ при исчислении налога от продажи недвижимости физическими лицами в основу берутся суммы, полученные от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

       В соответствии с п. 2 ст. 228 НК РФ, п. 1 ст. 229 НК РФ налоговая декларация 3 НДФЛ представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

    Так как ответчик предоставил декларацию 3 НДФЛ только 02.08.2011г., когда необходимо было не позднее 30.04.2011г., то ему был насчитан штраф.

     Штраф был рассчитан в следующем порядке: 9 099, 99 рублей   (60 666,  66 руб. сумма налога, подлежащая уплате х 5 %) х 3 месяца – количество месяцев непредставления декларации с мая 2011г. до августа 2011г. = 9 099, 99 руб.

      Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о взыскании недоимки, штрафа, пени в пользу ИФНС. Не состоятельным оказался доводов в апелляционной жалобе, что Па-ов проживал в проданной квартире более трех лет, так как право собственности за ним зарегистрировано в 2010г. Факт проживания по договору социального найма юридического значения не имеет, так как до 2010г. собственником был муниципалитет.

     Какой вывод можно из сказанного сделать? Особенностью определения размера вычета и размера дохода при продаже объекта недвижимости, находящейся в общей долевой собственности менее 3-х лет является факт продажи объекта за стоимость, превышающую 1 000 000 рублей, а не размер дохода, исходя их размера доли в недвижимости.

     Приведу пример из судебной практики, когда решение ИНФНС о привлечении к налоговой ответственности  признано недействительным в судебном порядке по заявлению налогоплательщика.

     В собственности Ва-ой находился объект незавершенного строительства со степенью готовности 59 %, расположенный на земельном участке, принадлежащем В-ой на праве собственности.

    Ва-ва продала объект незавершенного строительства и земельный участок по договору купли-продажи от 18.09.2012г. за сумму, не превышающую 1 000 000 рублей. В собственности объект незавершенного строительства и земельный участок находились менее трех лет.

    Ва-ва подала налоговую декларацию 3НДФЛ в МИФНС 23.04.2013г. за доходы, полученные в 2012г. В декларации был поставлен к вычету доход полученной от продажи жилого дома – объекта незавершенного строительства, так как недвижимость была продана за сумму менее 1 000 000 рублей.

    После проведения камеральной проверки налоговой инспекцией декларации 3НДФЛ за 2012г. МИФНС было принято решение о привлечении к налоговой ответственности Ва-ой в виде начисления налога на доходы, штраф и пени. Принимая решение о привлечении к налоговой ответственности, налоговая инспекция посчитала объект незавершенного строительства иным имуществом, следовательно, вычет при его продаже в размере 1 000 000 рублей не предоставляется.

   Решение налоговой инспекции было обжаловано в вышестоящую налоговую инспекцию – Управление Федеральной налоговой службы по субъекту РФ. Решением Управления ФНС решение нижестоящей инспекции оставлено без изменения.

    Тогда Ва-ва обратилась в районный суд с требованием о признании недействительным решения, о привлечении к налоговой инспекции. При уточнении заявленных требований просила отменить решение налоговой инспекции. Суд первой инстанции удовлетворил требования Ва-ой в полном объеме – признал решение МФНС РФ недействительным.

    Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы РФ с решением суда первой инстанции не согласилась и подала апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции подтвердил законность и обоснованность решения суда первой инстанции. При этом суд второй инстанции при анализе действующего налогового законодательства РФ пришел к следующим выводам.

    Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:

  • жилых домов;
  • квартир,
  • комнат, включая приватизированные жилые помещения;
  • дач, садовых домиков;
  • земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000  000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

      Из приведенной нормы Налогового кодекса РФ следует вывод, что при определении размера имущественного налогового вычета (сумма, которая не полежит налогообложению)  имущество подразделяется на жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в указанном имуществе и иное имущество.

      Согласно подпункту 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ  налогоплательщики вправе получить имущественный налоговый вычет на сумму расходов - на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; связанных с работами или услугами по строительству.

     К услугам и работам, связанным со строительством можно отнести:

  • расходы на подключение к сетям электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения и канализации (водоотведение) или создание автономных источников электрического снабжения, водоснабжения, газоснабжения и канализации (водоотведения);
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

      Таким образом, если вы купили недвижимость (жилой дом, квартиру) за 2 000 000 рублей, а продаете ее за 1 200 000 рублей, то к вычету можно поставить 200 000 рублей. В этом случае НДФЛ с 200 000 рублей не платится, так как на приобретение жилья было потрачено больше, чем Вы получаете доход.

   Пунктом 2 ст. 3 Налогового кодекса РФ установлено положение, согласно которому налоги и сборы не могут иметь дискриминационный характер, в том числе налог на доходы физических лиц, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет.

    Учитывая положения ст. 220 НК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 3 НК РФ судебная коллегия по гражданским делам признала обоснованным вывод суда, что    незавершенный строительством жилой дом готовностью 59% не является иным имуществом по смыслу налогового законодательства РФ, так как правовой статус объекта недвижимого имущества определяется правоустанавливающими документами.

    В материалы дела был представлен кадастровый паспорт, поименованный как «Жилой дом» объект незавершенного строительства» с готовностью 59 %. В материалах дела имелось постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Постановлением Главы города была вынесено решение о разрешении строительства индивидуального жилого дома. Заявитель также предоставила договор купли-продажи лесных насаждений для строительства жилого дома. При этом право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права.

    Суд апелляционной инстанции отметил, что факт того, что объект недвижимости (жилой дом) находится на стадии строительства, не имеет юридического значения, так как предоставления налогового вычета (суммы, необлагаемого дохода) основным критерием является вид объекта недвижимости, указанного в ст. 220 НК РФ.

    В письме Министерство финансов РФ  от 14.09.2010г. № 03-04-08/10-199 разъяснило ФНС России, раз объект незавершенного строительства (незавершенный строительством жилой дом) прямо не указан в перечне ст. 220 НК РФ при предоставлении имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей, то такой объект относит к иному имуществу. Следовательно, вычет по такому имуществу предоставляется в пределах 250 000 рублей.

     В апелляционной жалобе инспекция также сослалось на Письмо Минфина России от 14.09.2010г. № 03-04-08/10-199. Однако суд апелляционной ссылку на указанное письмо Минфина признал необоснованной, так как Разъяснения Минфина РФ  не являются нормативно-правовыми актами, не содержат правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а также не подлежат подготовке и регистрации в порядке, установленном для нормативных правовых актов (в Минюсте РФ). Письма Минфина РФ имеют информационно-разъяснительный характер по вопросам применения действующего налогового законодательства РФ и ни в коем случае не препятствуют руководствоваться Налоговым кодексом РФ при принятии того или иного решения судебным или правоприменительным органам.

      Налог на доходы физических лиц, в том числе тех доходов, которые получены с продажи недвижимости, никак не связан с налогом на имущество физических лиц. Однако хотелось пару слов сказать по налогообложению иностранных граждан, имеющих недвижимость на территории Российской Федерации.  

         Иностранные граждане из стран бывшего СССР и других стран могут иметь в собственности недвижимое имущество или транспортные средства, зарегистрированное в государственных реестрах на территории Российской Федерации. Обязаны ли в этом случае иностранные граждане находиться на налоговом учете в ИФНС? Да, обязаны, так как постановка на налоговый учет связана с обязанностью физического лица, в том числе иностранного гражданина уплачивать налог на имущество. Согласно ч. 1 ст. 1 Закон РФ от 09.12.1991г. № 2003-1 плательщиками налогов на имущество физических лиц  признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

        Объектом налогообложения, то есть, то недвижимое имущества на которое начисляется налог, является:

  • жилой дом;
  •  квартира;
  •  комната;
  • дача;
  •  гараж;
  •  иное строение, помещение и сооружение, в том числе доли в вышеназванных жилых и нежилых помещениях.

        В силу п. 7 Приказ Минфина РФ от 21.10.2010г. № 129н «Об утверждении Особенностей учета в налоговых органах физических лиц - иностранных граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями» постановка на учет в ИФНС России иностранного гражданина по месту нахождения принадлежащих ему недвижимого имущества и (или) транспортного средства осуществляется на основании сведений, поступивших из ФГБУ «Федеральная кадастровая Управления Росреестра», ФГБУ «Управления Росреестра». Сведения поступают из Росреестра в налоговую инспекцию, если произведена регистрация права собственности в отношении иностранного гражданина, например, заключен договор купли-продажи, мены или зарегистрировано свидетельство о праве на наследство. Датой постановки на налоговый учет считается дата регистрации права собственности на недвижимое имущество в ЕГРП или транспортного средства в госреестре ГИБДД. Таким образом, налоговое законодательство РФ связывает основание уплаты налога на имущество с датой возникновения права собственности и соответственно с датой постановки на налоговый учет. Если иностранный гражданин зарегистрирован по месту жительства или месту пребывания на территории России, то налоговая инспекция направляет заказным письмом Уведомление о постановке на налоговый учет.

     Согласно ч. 6 ст. 85 НК РФ органы местного самоуправления уполномоченные совершать нотариальные действия, и нотариусы, занимающиеся частной практикой, обязаны сообщать о выдаче свидетельств о праве на наследство и о нотариальном удостоверении договоров дарения в налоговые органы соответственно по месту своего нахождения, месту жительства не позднее 5 дней со дня выдачи свидетельства о праве на наследство или удостоверения договора дарения. При этом информация об удостоверении договоров дарения должна содержать сведения о степени родства между дарителем и одаряемым.

          Таким образом, если иностранный гражданин получит свидетельство о праве на наследство в нотариальной конторе, но не зарегистрирует его в ЕГРП Управления Росреестра, то в налоговой инспекции будут находиться сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство. Даже если сведения о выданном свидетельстве о праве на наследство поступили в налоговую инспекцию не по месту нахождения недвижимого имущества, то сведения будут доступны налоговой инспекции по месту нахождения недвижимого имущества. Так как создана единая база данных в пределах одного региона или федеральная. Кроме того, налоговые инспекции в целях контроля за полной и своевременностью уплаты налога вправе запрашивать сведения в порядке информационного обмена между государственными органами.       

Категория: Юридическая рубрика | Добавил: Administrator (18.02.2014) | Автор: налог с продажи,квартиры 3НДФЛ
Просмотров: 7493 | Теги: сроки по НДФЛ, нулевая 3НДФЛ, ндфл, 3НДФЛ, налог с продажи недвижимости | Рейтинг: 2.0/1
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]