Главная » Статьи » Юридическая рубрика

Отказ в государственной регистрации сделки

      Обращаю внимание на то, что статья с 15.09.2015г. частично потеряла актуальность, но суть остается прежней. В настоящее время отказ в регистрации сделки обжалуется с 15.09.2015г. по Правилам КАС РФ. 

        Орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Управление Росреестра не всегда сразу отказывает в государственной регистрации сделки, а при необходимости ее приостанавливает информационным письмом в виде уведомления. В случае приостановления государственной регистрации сделки в таком Уведомлении требует предоставить недостающие документы или устранить иные нарушения до установленной органом даты.     Если заявителями замечания не устранены до установленной даты, то регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации сделки. Управление Росреестра выдает письменной Уведомление об отказе в государственной регистрации сделки, которое можно обжаловать в судебном порядке. Заявление о признании незаконным отказа в государственной регистрации сделки и обязании произвести государственную регистрацию подается в районный (городской) суд по месту нахождения Управления Росрестра. В качестве заинтересованного лица указываются Управление Росреестра, иные участники сделки. Заявление может быть подано как по месту нахождения филиала (отдела) Управления Росреестра, так и по месту нахождения юридического лица – Управления Росреестра. Госпошлина по такой категории дел составляет 200 рублей (300 рублей с 01.01.2015г.). По такой категории дел бремя доказывания законности решения по отказу в государственной регистрации сделки возложено на регистрирующий орган. Необходимо учитывать, если заинтересованные лица в судебном процессе будут предъявлять самостоятельные требования к участникам сделки или оспаривать право собственными, то в этом случае суд установит наличие спора о праве. В этом случае суд оставляет заявление о признании незаконным отказа без рассмотрения и разъясняет всем участникам процесса об их праве обратиться в суд в порядке искового производства с иском. Исковое производство рассматривать не будем, так как там свои особенности.

      При рассмотрении дела суд истребует регистрационное дело или копии документов из Управления Росреестра. Суд признает требование о признании отказ в государственной регистрации незаконным, если будет установлено, что такой отказ противоречит закону и нарушает права участников сделки.

     Если стороны судебного процесса не согласны с принятым решением они имеют право обжаловать его в апелляционном порядке, а в последующем в кассационном порядке.

        Рассмотрим пример обжалования отказа Управления Росреестра в суде. У бывших  супругов находилась в собственности квартира на праве общей долевой собственности, по 1/2 доли у каждого. Один из супругов намерен был продать, принадлежащую ему 1/2 долю другом лицу. В целях соблюдения ст. 250 ГК РФ, которая предоставляет право другому сособственнику преимущественное право покупки, участник общей долевой собственности уведомил другого участника о намерении продать 1/2 долю. Своим преимущественным правом покупки другой участник общей долевой собственности не воспользовался. Одна вторая доля в праве общей долевой собственности была продана другому лицу. Участники сделки подали заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра. Уведомлением заявителям было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на том основании, что отсутствовало уведомление второго собственника, а также не было представлено согласие органов опеки и попечительства на отчуждение 1/2 доли.

      Заявитель обратился в суд с заявленными требованиями о признании отказа незаконным по тем основаниям, что он надлежаще уведомлял другого собственника и согласие органов опеки и попечительства не требуется. Ссылка Управления Росреестра на ст. 292 ГК РФ необоснованна. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований было отказано в полном объеме. Заявитель обжаловал решение суда в кассационном порядке, действующем на тот момент. Определением суда второй инстанции решение суда первой инстанции было отменено, и требования были удовлетворены по следующим основаниям. Решение суда первой инстанции было мотивировано тем, что не представлено уведомление другого собственника и согласие органа опеки и попечительства на продажу 1/2 доли.

      Суд второй инстанции установил, что заявитель уведомлял о продаже 1/2 доли другого участника дважды. При первом уведомлении почтовое извещение вернулось по причине его неполучения. Тогда второй раз было направлено уведомление с описью вложения. Второе уведомление было получено лично другим сособственником, о чем имеется подпись на почтовом уведомлении. Своим преимущественным правом покупки другой участник не воспользовался в течение месяца. Требования о переводе прав и обязанностей покупателя другой участник в судебном порядке не заявлял. Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что нормы ст. 250 ГК РФ не нарушены.  Также суд кассационной инстанции не согласился с доводами суда первой инстанции о необходимости предоставления согласия органов опеки и попечительства на отчуждение 1/2 доли.

       Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ  отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

     Семейное законодательство РФ, в частности ст. 121 СК РФ подразумевает установления опеки (попечительства) над детьми  в случаи смерти их родителей или  лишения их родительских прав, в том числе ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей.

      Судом кассационной инстанции установлено, и из материалов гражданского дела следует, что вместе с несовершеннолетним зарегистрирован по месту жительства его отец.

      Исходя из смысла п. 4 ст. 292 ГК РФ и ст. 121 СК РФ суд кассационной инстанции пришел к выводу, что  при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, так как предполагается, что несовершеннолетний находится под опекой родителей.

      Несовершеннолетнему непосредственно не принадлежала какая-либо доля в праве собственности на жилое помещение, поэтому имущественные интересы несовершеннолетнего не были затронуты. При этом регистрирующий орган не вправе был требовать согласие органов опеки и попечительства. С учетом сказанного отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи доли в жилом помещении.

    Такой подход соответствует правовой позиции изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. № 6-П. Из названной правовой позиции следует, что   права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. Таким образом, регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение (1/2 доли в жилом помещении), должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников гражданских и жилищных общественных отношений.

      Данный пример показывает, что зачастую органы государственной регистрации неверно толкую нормы гражданского и семейного законодательства РФ. Вследствие чего необоснованно отказывают в государственной регистрации договора или перехода права собственности.                
 
Категория: Юридическая рубрика | Добавил: Administrator (27.01.2014) | Автор: отказ регистрации,сделка,заявление
Просмотров: 3617 | Теги: Росреестр, государственная регистрация, отказ в регистрации, сделки | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]