В обеспечение возврата долга по договору займа между заемщиком и должником или третьим лицом может быть заключен договор залога недвижимости (ипотеки). Если заемщик нарушает принятые на себя обязательства о возврате долга, то кредитор имеет право подать в суд исковое заявление о взыскании задолженности по договору займа. Одновременно кредитор вправе предъявить требования об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи в публичных торгов. По тем или иным причинам кредитор может потерять интерес к реальному взысканию задолженности, и не предъявлять исполнительный лист на исполнение. При этом срок на предъявление исполнительного листа может быть пропущен, а обременение в виде залога на недвижимое имущество сохраняться. Должник вправе подать в суд исковое заявление о признании залога недвижимости прекращенным. Иск подается в суд по месту нахождения недвижимости, то есть исключительная подсудность.

Так, по одному из дел решением районного суда от 18 марта 2010 г. с Г.Ю.Г. в пользу Ч.О. А. взыскан долг по договору займа с обращением взыскания на заложенное имущество в виде квартиры,  расположенной по адресу: ___ , собственником которой является М.Т.Б. Данное решение суда вступило в законную силу, взыскателю выданы исполнительные листы, которые не были предъявлены к исполнению, и срок их предъявления к исполнению пропущен. М.Т.Б. обратилась в районный по месту нахождения предмета ипотеки с исковым заявлением о признании залога недвижимого имущества прекращённым. Определением судьи районного суда от 24 апреля 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 2 июля 2019 г., исковое заявление М.Т.Б. возвращено со ссылкой на его неподсудность данному суду. С судебными актами истец не согласился, и подал кассационную жалобу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ.

Возвращая исковое заявление М. Т.Б. в связи с его неподсудностью районному суду, судья сослался на положения статьи 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что данный иск подлежит предъявлению в районный суд или компетентный суд Московской области по месту жительства ответчиков. С такими выводами согласился суд апелляционной инстанции. Однако с выводами судебных инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям. В соответствии с частью 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2). Из приведённых норм права и разъяснений совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, как связанных, так и не связанных с лишением владения, перечень которых не является исчерпывающим и включает также иски об оспаривании обременения недвижимого имущества.

Залог недвижимого имущества (ипотека) является обременением этого имущества, а спор о признании залога (ипотеки) прекращённым связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости. В отличие от исков об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, где отсутствует спор о правах на это имущество, а основанием иска является нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, иски о прекращении залога недвижимого имущества (ипотеки) как обременения этого имущества относятся к искам о правах на недвижимое имущество. В обеспечение договора займа, заключённого сторонами 11 мая 2005 г., М.Т.Б. по договору залога (ипотеки) от 2 июня 2005 г. передала Ч.О.А. в залог названную выше квартиру. Решением районного суда от 18 марта 2010 г. с Г.Ю.Г. в пользу Ч.О.А. взыскан долг по договору займа с обращением взыскания на заложенное имущество в виде принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: __. М.Т.Б. по правилам об исключительной подсудности предъявлен иск о признании залога данной квартиры прекращённым с  указанием на невозможность исполнения решения суда вследствие непредъявления исполнительных листов к исполнению и пропуска залогодержателем срока для их предъявления. Таким образом, отказ судьи в принятии к производству суда искового заявления М.Т.Б. о прекращении зарегистрированного права залога (обременения) на недвижимое имущество, находящееся К-ом районе, является незаконным. Допущенные судами нарушения норм права являются существенными, в связи с чем определение суда первой инстанции и апелляционное определение подлежат отмене, а исковое заявление - направлению в суд первой инстанции для решения вопроса о принятии его к производству суда.