Покупка недвижимости довольно сложный процесс, как с юридической точки зрения, так и с обывательской точки зрения. Покупателю и продавцу необходимо проверить юридическую частоту сделки купли-продажи, а также согласовать порядок оплаты стоимости по договору купли-продажи, порядок передачи недвижимого имущества. При этом не всегда стороны сделки могут сразу заключить основной договор купли-продажи, поэтому стороны сделки имеют право заключить предварительный договор купли-продажи. В предварительном договоре купли-продажи стороны сделки купли-продажи могут установить условие о передаче части денежных средств в счет покупки объекта недвижимости. Стороны могут согласовать условие о задатке, когда покупать передает денежные средства продавцу в виде задатка, а факт передачи денежных средств может подтверждаться распиской. Если покупать откажется от заключения основанного договора купли-продажи, то денежные средства остается у продавца. Если продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то покупатель имеет право требовать двойную сумму переданную в виде задатка. Однако по объективным причинам ввиду смерти покупателя, основной договор купли-продажи может быть не заключен. Если наследники приняли наследство после смерти наследодателя, то наследники получают не только имущество, но иные имущественные обязательства наследодателя. Наследники вправе требовать не уплаченную покупателем денежные средства, а заключение основного договора купли-продажи, так как обязательства из предварительного договора купли-продажи не носят личный характер, и входят в состав имущественных обязательств наследодателя. С другой стороны, если покупатели не желают заключать основанной договор купли-продажи, то данное нежелание понуждается обязательствами самого наследодателя. Довольно спорное определение имеется Верховного Суда по такому спору.

Так, по одному из дел С.Г.Г., С.К.А., Л.Ю.А., действующая в интересах несовершеннолетней С.А.А., обратились в суд с иском к П.Ю.В. о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование своих требований истцы указали на то, что 14 декабря 2018 года между П.Ю.В. (продавец) и С.А.А. (покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ___, по цене ___ руб. Согласно условиям предварительного договора продавец и покупатель обязались заключить и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в срок не позднее 31 января 2019 года, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанному адресу ___. Во исполнение условий предварительного договора С.А.А. по расписке передал ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере 1 200 000 руб. 2 января 2019 года С.А.А. умер, не успев исполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от 14 декабря 2018 года. Истцы являются наследниками первой очереди по закону к имуществу умершего С.А.А., каждый в 1/3 доле. Истцы неоднократно обращались к ответчику с просьбой вернуть сумму задатка, уплаченную С.А.А. при заключении предварительного договора. Однако возвращать деньги П.Ю.В. отказывается, настаивая на выкупе у него объектов недвижимости. 23 января 2019 года истцы получили по почте от ответчика предложение заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях, предусмотренных вышеуказанным предварительным договором. Истцы полагают, что данное предложение является понуждением к заключению договора и носит незаконный характер, поскольку скоропостижная смерть С.А.А., наступившая после заключения предварительного договора и до окончания срока заключения основного договора, является обстоятельством, за которое ни одна из сторон обязательства ответственности не несёт, в связи с чем, исполнение данного обязательства невозможно. Таким образом, по мнению истцов, незаконно присвоенные ответчиком денежные средства являются для него неосновательным обогащением, в связи с чем, просят взыскать с П.Ю.В. в пользу каждого из истцов по 400 000 руб. Решением городского суда от 10 декабря 2019 года в удовлетворении иска отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 2 марта 2020 года решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об удовлетворении иска. С П.Ю.В. в пользу С.Г.Г., С.К.А., Л.Ю.А., действующей в интересах несовершеннолетней С.А.А., взыскано по 400 000 руб. в пользу каждого. Определением судебной коллегии по гражданским делам кассационного суда общей юрисдикции от 5 августа 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 2 марта 2020 года оставлено без изменения. В кассационной жалобе представитель П.Ю.В. –С.К.В. ставит вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 2 марта 2020 года и определения судебной коллегии по гражданским делам кассационного суда общей юрисдикции от 5 августа 2020 года ввиду существенного нарушения норм материального права.

Продолжение статьи: «Взыскание задатка с продавца наследниками покупателя».