Другие статьи, темы сайта:

Покупка жилья под материнский капитал

Расчеты материнским капиталом

            В действующем гражданском законодательстве РФ с 2016г. произошли существенные изменения. При осуществлении отчуждения недвижимости нескольким собственниками или одним из собственников (при общей долевой собственности), договор отчуждения, в том числе купли-продажи обязательно должен быть удостоверен нотариально.     

        Если ребенку, на которого выдан сертификат на материнский (семейный) капитал исполнилось 3 года (полных), то договор купли-продажи квартиры (жилого дома) можно напрямую заключать между покупателем и продавцом. О возможности пользования материнским капиталом до 3-го возраста без кредита смотри здесь. Рассмотрим этапы сделки в этом случае.

  1. Заключение договора купли-продажи (подготовка проекта договора у юристов). Заключается договор купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала. Образец такого договора обычно выдают в Управлении Пенсионного фонда РФ. В таком договоре должно быть обязательно прописано общая сумма сделки, а также если есть доплата, то в какие сроки она будет произведена, и какие средства перечисляются пенсионным фондом на счет продавца. В таком договоре обязательного указываются все реквизиты банка, в котором открыт лицевой счет продавца, а также сам лицевой счет продавца. Лицевой счет желательно открыть в Сберегательном банке РФ, так как у пенсионного фонда возникает меньше трудностей с перечислением денежных средств. Хотя закон не ограничивает выбор кредитного учреждения продавца. Это практические рекомендации. В банке, где открыт лицевой счет, необходимо взять справку с реквизитами счета (требуют для сдачи в пенсионный фонд в некоторых управлениях). С указанной справки реквизиты заносятся в текст договора купли-продажи. Необходимо составить передаточный акт, который прошивается с договором и скрепляется подписями сторон сделки. Если жилое помещение принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности, то количество продавцов должно соответствовать количеству долей в праве собственности. Если спору между собственниками по поводу причитающегося размере денежных средства за счет средств материнского (семейного) капитала нет, то денежные средства, возможно, перечислить на счет одного из продавцов. Но в договоре должно быть условие о том, что денежные средства перечисляются на счет одного из продавцов с согласия всех иных собственников. Если все же среди сособственников нет доверия, то денежные средства материнского (семейного) капитала распределяются в договоре в равных долях на счет каждого из продавцов. То есть если 5 продавцов, то в договоре указывается 5 лицевых счетов. Если собственник жилого помещения является малолетним (до 14 лет) или несовершеннолетним (от 14лет до 18 лет), то необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение собственности (доли в собственности). Данное разрешение (постановление органа МСУ) необходимо предоставить в регистрационную службу (палату). При включении покупателей в договор купли-продажи необходимо учитывать следующее. В качестве покупателей необходимо включить всех членов семьи, то есть всех детей, даже если им уже исполнилось 18 лет и у них самих есть своя семья, а также супругов, состоящих в зарегистрированном браке в органе ЗАГС. В случае, если по каким-то причинам дети не включаются в состав договора купли-продажи или один из супругов не участвует в сделки, то другой супруг предоставляет обязательство, нотариально удостоверенное в пенсионный фонд. В нотариально удостоверенном обязательстве, одни из покупателей дает обязательство о том, что он выделит долю другому супругу и (или) детям. При участии в сделки малолетних покупателей (до 14 лет) за них действует один из законных представителей – родителей (расписывается в договоре). Если покупателю от 14 лет до 18 лет, то такой покупатель действует с согласия одного из родителей, то есть самостоятельно расписывается в договоре. В случае если один из покупателей – супругов не участвует в сделки, то необходимо предоставить его нотариального согласие на заключение договора. Такое же согласие нужно от супруга – собственника (продавца), если жилое помещение является совместно нажитым.
  2. Подача договора купли-продажи на государственную регистрацию и получение свидетельств о государственной регистрации права. При такой сделки возникает ипотека в силу закона (обременение в пользу продавца), так как денежные средства в полном объеме продавцу не переданы. Регистрация перехода права собственности в регистрационной службе (палате) будет составлять 5 рабочих дней. После того как покупателям (новым собственникам) выдадут свидетельства о государственной регистрации права, в народе «зеленки» и зарегистрированный договор, то необходимо держателю материнского (семейного) сертификата – матери предоставить «пакет» документов в Управление Пенсионного фонда РФ.
  3. Сдача документов в пенсионный фонд. Лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении вид расходов, на которые направляются средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, а также размер указанных средств. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на приобретение, строительство жилого помещения, а также на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения строительной организации, осуществляемые супругом лица, получившего сертификат, такое обстоятельство указывается в заявлении. (О том, что требования к покупки жилых домов за счет средства материнского капитала ужесточат смотри здесь). 

Заявление подается в письменной форме с предъявлением следующих документов:

             Основание таких требований: Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007г. № 862.

            4. Принятие решения Управления Пенсионным фондом о выплате денежных средств, либо об отказе в выплате. Заявление о распоряжении (о выплате средств материнского (семейного) капитала) подлежит рассмотрению Управлением Пенсионного фонда РФ в месячный срок с даты приема заявления о распоряжении (о выплате средств материнского (семейного) капитала) со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении. В Управление Пенсионного фонда РФ предоставляются «пакет» подлинных документов и так называемые ксерокопии таких документов. Специалист сличает копии с подлинниками таких документов и своей подписью и печатью учреждения заверяет такие документы. Такой «пакет» документов, возможно, заверить нотариально, но это потребует дополнительных расходов на уплату госпошлин нотариусу. Если принято положительное решение о выплате средств материнского (семейного) капитала, то денежные средства перечисляются на лицевой счет продавца в течение месяца. Во всех случая по-разному, но, как правило, ждать приходится не менее 15 дней. Хотя если заявление подается в конце ноября, начале декабря очередного года, денежные средства перечисляются в течение 5 дней после принятия решения о выплате. Видимо, это связано с тем, чтобы средства материнского (семейного) капитала не пришлось индексировать на следующий год.

             После того как денежные средства ему будут перечислены продавцу, то продавец (если несколько продавцов участвовало в сделки, то все продавцы) и покупатели, все покупатели, в том числе несовершеннолетние от 14 лет до 18 лет должны явиться в регистрационную службу (палату), что снять обременение, наложенное продавцом на недвижимость. Продавец подписывает такое заявление лишь в том случае, если ему денежные средства перечислены в полном объеме, в том числе, если должна быть произведена доплата наличными со стороны покупателей. В Единый государственный реестр прав будут внесены изменения и сделана отметка (обременения (ограничения) на объект недвижимости отсутствуют. Регистраторы в регистрационной службе (палате) могут предложить покупателям (новым собственникам) поменять свидетельства о государственной регистрации права, так называемые «зеленки» на новые, в которых в графе «существующие ограничения (обременения) права» будет вписано «не зарегистрировано». Менять «зеленки» или не менять «зеленки» решать Вам. В любом случае реестре будет стоять отметка о том, что обременения снято, а «зеленки» пусть остаются прежние. Для последующего совершения сделок с недвижимостью это никак не повлияет.

Возможность использовать средства материнского (семейного) капитала до достижения второго, последующего ребенка трехлетнего (3 года) возраста.

            Подать заявление о распоряжении (погашение кредитного (ипотечного) договора) может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией.

           Таким образом, единственная возможность воспользоваться средствами материнского (семейного) капитала до достижения ребенком, на которого выдан сертификат 3 года, это взять кредит на покупку жилья, а в последующем погасить весь кредит или часть кредита средствами материнского (семейного) капитала. О возможности пользования материнским капиталом до 3-го возраста без кредита смотри здесь

       Особенностью заключения договора купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала является то, что жилое помещение полностью или частично приобретается за счет средств федерального бюджета, направленного на финансирование дополнительной поддержки семей. Если ребенку, на которого выдан государственный сертификат, исполнилось три года, то договор купли-купли продажи заключается напрямую между продавцом и покупателями без привлечения кредитных (заемных) средств. Денежные средства, состоящие из средств материнского (семейного) капитала перечисляются продавцу жилого помещения лишь тогда, когда покупатель – держатель материнского (семейного) капитала подаст соответствующее заявление в УПФР. После того как покупатель – держатель сертификата подаст заявление о распоряжении денежными средства материнского (семейного) капитала, Управление пенсионного фонда РФ в течение месяца принимает решение о перечислении денежных средств, либо об отказе. Если принято решение о перечислении денежных средств, то денежные средства перечисляются УПФР в течение месяца на лицевой счет продавца. Примерно таков порядок должен быть с практической и юридической точки зрения.

        Однако покупатель – держатель сертификата на материнский (семейный) капитал по-неграмотности или умышленно может не обратиться в УПФР с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала. Покупателю – держателю также может быть отказано в перечислении денежных средств продавцу, если не соблюдены требования законодательства РФ. Так как держатель государственного сертификата не обратился в Управление пенсионного фонда, то соответственно продавцу жилого помещения не перечислять денежные средства за проданную недвижимость. Если покупатель – держатель государственного сертификата не желает подавать заявление в УПФР, то продавцу остается только расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, с использованием средств материнского (семейного) капитала. Расторжение договора  купли-продажи жилого помещения, с использованием средств материнского (семейного) капитала, как и любого другого договора купли-продажи недвижимости возможно по соглашению сторон сделки или в судебном порядке. Если по какой-то причине держатель сертификата на материнский капитал не подает заявление и отсутствует спор с продавцом, то возможно заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи. Так как денежные средства продавцу фактически за счет средств материнского капитала не перечислены, то по условию договора в пользу продавца сохраняется ипотека в силу закона. В этом случае договор купли-продажи считается со стороны покупателей неисполненным (не произведена оплата за купленную недвижимость). В силу действующего гражданского законодательств РФ расторгнуть можно договор, если он только не исполнен сторонами сделки. Таким образом, при отсутствии разногласий по вопросу добровольного расторжения договора купли-продажи, покупатели и продавец заключают соглашение о расторжении договора.

        Если покупателями частично по условию договора купли-продажи были уплачены наличные денежные средства продавцу, то в соглашении о расторжении договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала отражаются условия о возврате продавцом денежных средств покупателям. Сроки и порядок возврата денежных средств продавцом оговариваются в самом соглашении о расторжении договора купли-продажи жилого помещения. Соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, а точнее переход права собственности в обратную сторону подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра. При заключении договора купли-продажи жилого помещения, с использованием средств материнского капитала дети либо изначально включаются в договор в качестве покупателей, либо держатель сертификата дает нотариальное обязательство, детям будет выделена доля в жилом помещении. Если несовершеннолетние дети были включены в договор купли-продажи в качестве покупателей, то соответственно у детей возникло право общей долевой собственности на жилое помещение. Несмотря на то, что денежные средства покупателем не переданы продавцу формально несовершеннолетние дети являются собственниками жилого помещения, так как произведена государственная регистрация права собственности на жилое помещение за несовершеннолетними. Для государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи в Управлении Росреестра необходимо будет предоставить согласие органов опеки и попечительства. В противном случае Росреестр может приостановить регистрацию сделки – соглашения о расторжении договора купли-продажи, а в случае неустранения замечаний – отказать в государственной регистрации сделки. Зарегистрированное соглашение о расторжении договора купли-продажи в Управлении Росреестра будет являться правоустаналивающим документом для продавца, то есть собственника жилого помещения. На основании соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого помещения собственнику выдадут свидетельство о государственной регистрации права. Если же все-таки достичь соглашения о расторжении договора купли-продажи невозможно между покупателями и продавцом, то данный вопрос подлежит разрешению в судебном порядке. Расторжение договора купли-продажи жилого помещения по причине неуплаты денежных средств покупателем в судебной практике вызывает сложности. По вопросу расторжения договора купли-продажи жилого помещения в судебном порядке будет отдельная статья, если «дойдут до этого руки».     

       Возникли вопросы по этой теме, тогда задай вопрос бесплатно на форуме  (Нужно зарегистрироваться).

Жми далее... 

Жми на предыдущую страницу: "недвижимость"...

Другие статьи, темы сайта: