Продавец, имеющий в собственности объект недвижимости, будь то квартира или жилой дом с земельным участком, желает продать недвижимость выгодно. Покупатель же также намерен купить недвижимость выгодно. Однако выгода у покупателя и продавца прямо противоположна, то есть покупателю нужно купить дешевую недвижимость, а продавцу нужно продать как можно дороже.

       На момент подбора кандидатов в покупатели квартиры или жилого дома, у продавца могут быть еще не готовы документы на объект недвижимости. Например, продавец еще не оформил свои наследственные права, либо объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет. Если один из собственников - продавцов является несовершеннолетним, то необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Получение разрешения органов опеки на продажу квартиры или оформление права собственности на квартиру по наследству может занять время. Продавцу не хочется терять покупателя, который предлагает выгодные условия по цене за недвижимость. Однако и сделку купли-продажи жилого помещения в Управлении Росреестра зарегистрировать нельзя, так как не готовы все правоустанавливающие документы у продавца. Что же делать, если не готовы документы у продавца на жилое помещение? В этом случае можно заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения.

         Предварительный договор купли-продажи жилого помещения заключается в той же форме, что и основной договор купли-продажи недвижимости, то есть в письменной форме. В предварительном договоре купли-продажи жилого помещения должны быть согласованы существенные условия договора купли-продажи. Предмет предварительного договора купли-продажи жилого помещения заключается в определении условия продажи объекта недвижимости в будущем. Таким образом, предмет предварительного договора купли-продажи жилого помещения должен быть сформулирован так: «продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность квартиру  № ____ ____________), находящуюся в доме _________ (________) по улице ________, г. ________, __________ район, __________ область».

        В предварительном договоре купли-продажи жилого помещения обязательно должна быть согласованы цена продаваемого объекта недвижимости. Существенным условием основного договора купли-продажи жилого помещения является условие об определении судьбы лиц, проживающих в жилом помещении. В предварительном договоре купли-продажи жилого помещения также необходимо определить судьбу лиц, проживающих в жилом помещении.

        В силу действующего гражданского законодательства РФ предварительный договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (в виде обременения, как намерение сторон заключить договор купли-продажи). Однако, если бы на момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения у сторон имелась возможность зарегистрировать переход права собственности в Управлении Росреестра, стороны бы не заключали предварительный договор купли-продажи жилого помещения. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения, заключенный в письменной форме считается заключенным, если в нем отражены все существенные условия, как для договора купли-продажи жилого помещения, так и для любого предварительного договора. Таким образом, даже если предварительный договор купли-продажи жилого помещения не прошел регистрацию в Управлении Росреестра, это не значит, что он не имеет юридической силы для сторон договора.

• Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
• Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
• Согласно ч. 5 ст. 229 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Такие специальные последствия нарушенного обязательства, возникшего из предварительного договора предусмотрены ч. 4 ст. 445 ГК РФ.

        Таким образом, предварительный договор купли-продажи жилого помещения обязательно должен содержать в себе условие о сроке заключения основного договора купли-продажи жилого помещения. В противном случае создается неопределенность с датой заключения основного договора купли-продажи жилого помещения.

      Почему дата заключения основного договора купли-продажи жилого помещения так важна в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения? Действующее гражданское законодательство РФ связывает истечение срока заключения основного договора с прекращением обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения. Таким образом, если продавец и покупатель не заключили основной договор купли-продажи жилого помещения после истечения даты, которая указана в предварительном договоре, то обязательства для них прекратились. Это означает только одно для сторон договора – ни покупатель, ни продавец не вправе требовать в судебном порядке заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, так как в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон прекратились. Необходимо также учитывать, что продавец или покупатель, намеренные заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, должны направить письменное требование о заключение договора купли-продажи. В противном случае, после истечения срока заключения основного договора купли-продажи, определенного в предварительном договоре, стороны не вправе понуждать заключить основной договор. Не направление Уведомления (предложения) о заключении основного договора купли-продажи одной из сторон, может расцениваться судом как отказа от желания заключить основной договор купли-продажи жилого помещения.

        Из системного толкования ст. 429 ГК РФ следует, что направление такого Уведомления о предложении заключить основной договор купли-продажи жилого помещения обязательство, если одна из сторон действительно желает заключить основной договор купли-продажи жилого помещения. В противном случае суд может отказать в исковых требованиях о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения.

        Уведомление о заключении основного договора купли-продажи жилого помещения, необходимо отправлять ценным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении. То есть должны быть доказательства (для судебного разбирательства), подтверждающие направление такого Уведомления.

      Заключая предварительный договор или основной договор купли-продажи жилого помещения, необходимо учесть все важные моменты оформления договоров купли-продажи квартиры. Простому гражданину сложно ориентироваться в хитросплетениях гражданского законодательства РФ, поэтому важно пользоваться услугами юриста или услугами риэлтора.