Установление действительных правоотношений сторон из обязательств

  В связи с тем, что статья: «Взыскание неустойки при просрочке передачи недвижимости в собственность» получилась объемной, она была разделена на 2 части. Продолжим рассмотрение статьи во 2 части.  
    Стоимость квартиры определена сторонами в пункте 2.1 в сумме 4 400 000 руб., которую покупатель в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры обязан внести в порядке, определённом в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 договора, в том числе в сумме 1 800 000 руб. - за счёт кредитных средств, перечисляемых на счёт продавца в течение двух банковских дней с момента подписания предварительного договора. Произведя 28 сентября 2017 г. оплату стоимости квартиры в полном объёме, Х.Н.Н. и Х.Е.К., в свою очередь, не получили до 1 января 2018 г. уведомление от ООО «Название компании» о необходимости подписать основной договор купли-продажи. О необходимости заключить основной договор купли-продажи квартиры Х.Н.Н. и Х.Е.К. обращались с претензиями 9 и 29 января 2018 г. и 12 февраля 2018 г. в адрес ООО «Название компании». 15 февраля 2018 г. стороны подписали договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого продавец продал, а Х.Н.Н. и Х.Е.К. купили в общую совместную собственность трёхкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже в 22 этажном многоквартирном доме по адресу: __. В этот же день (15 февраля 2018 г.) стороны подписали передаточный акт о передаче квартиры от продавца покупателю.
   Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из правомерности требований истцов о взыскании с ответчика предусмотренной предварительным договором купли-продажи неустойки за просрочку направления покупателям уведомления о регистрации права собственности ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора купли-продажи. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки в связи нарушением срока передачи квартиры, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что между сторонами заключён только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из заключённого сторонами предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. С такими выводами суда Судебная коллегия не согласилась. 
    В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его. В соответствии со статьёй 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
    С учётом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Так, указанным выше договором, заключённым 28 сентября 2017 г. между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее 4 квартала 2017 г. и обязанность последних в полном объёме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры. Таким образом, договор от 28 сентября 2017 г. не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В соответствии с условиями заключённого сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон, однако этого судами сделано не было. С учетом изложенного, Судебная коллегия судебные акты отменила, и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Категория: Юридическая рубрика | Добавил: Administrator (2019-04-09) |
Просмотров: 151 | Теги: договор купли-продажи, буквальное толкование, неустойка, мотивы, предварительный договор
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Наверх