»

 

Другие статьи, темы сайта:

  • Включение банками в условия кредитного договора платы за ведение ссудного счета незаконно.
  • Взыскание штрафа в пользу потребителя или в доход государства?
  •  Вправе ли потребитель требовать компенсации морального вреда?
  • В какой суд подавать исковое заявление по требованиям о защите прав потребителей?
  • Вправе ли потребитель требовать гарантийный ремонт (безвозмездное устранение недостатков) от продавца (исполнителя)?
  • Если возник спор между бывшими супругами о порядке общения и воспитания ребенка? Как его разрешить?
  • Порядок уплаты алиментов в добровольном порядке и взыскание алиментов на содержание несовершеннолетних детей.
  • Взыскание алиментов в судебном порядке.
  • Виды заработка или иного дохода, с которого взыскиваются алименты.
  • Взыскание алиментов на несовершеннолетних детей в твердой денежной сумме.
  • Возможность взыскания дополнительных расходов на детей с родителя.
  • Кто имеет право пожизненного проживание в квартире, даже если сменился собственник жилого помещения при совершении сделки купли-продажи?

    Материнский капитал до трех лет

                    Денежные средства на покупку жилья сейчас предоставляют сейчас не только кредитные учреждения – банки, но и различные потребительские кооперативы, а также коммерческие организации различной организационно-правовой формы, в том числе и ООО «название фирмы». (О том как правильно дать, а не взять в займы смотри здесь)  Действующее законодательство позволяет гасить и простые займы, взятые в коммерческих организациях, но главное, чтобы займ был взят на покупку жилого помещения, а не на покупку автомобиля. В коммерческих организациях взять ипотечный займ (кредит) или в кредитных организациях – банках решать Вам. Дело в том, что если имеется «белая» зарплата, то взять кредит будет проще в банке. Но у банков свои требования дополнительные есть, например, такие как независимая оценка недвижимости, определенный доход в месяц, нотариальное заверенные копии правоустанавливающих документов, а также процент за пользование кредитом. Коммерческие же организации предоставляют займ под залог приобретаемого жилого помещения в размере средств материнского (семейного) капитала (на сегодняшний день около 400 000 рублей). Такие организации берут фиксированную сумму за свою услугу, но зато эти фирмы не предъявляют такие требования, как банки. О том, что требования при гашении займа материнским капиталом ужесточат смотри здесь. (Специально для жителей г. Челябинск оформление ипотеки под материнский капитал без оценки имущества, без справок о доходах. Все подробности в форме сообщений). Гости и пользователи нашего сайта Юридическая помощь, имейте в виду, что с 2016г. произошли кардинальные изменения в сделках по отчуждению недвижимости. Введены требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости, но не всех.     
    Рассмотрим этапы в этом случае.
    1. Заключение кредитного договора или договора займа на приобретение жилого помещения. Некоторые банки требуют заключить предварительный договор купли-продажи и ипотеки между покупателем и продавцом. Также некоторые банки требуют уплаты первоначального взноса на приобретение жилья (от % 5 до 10% от стоимости объекта недвижимости). Формой такой предоплаты может быть либо расписка от продавца о получении денежных средства, либо зачисление денежных средств на лицевой счет продавца в банке. После того как Вы заключите предварительный договор купли-продажи и ипотеки, Вы предоставляете его в банк вместе с «пакетом» документов. Перечень документов для каждого банка свой. Ваше заявление на получения кредита будет рассматриваться и будет принято решение о предоставлении кредита, либо об отказе. Если кредит одобрен, то с Вами заключают основной кредитный договор, а также необходимо заключить основной договор купли-продажи и ипотеки. Особенность заключения договора купли-продажи и ипотеки заключается в «хитром» требовании банка по поводу залога (ипотеки) недвижимого имущества. По условиям, которые диктует банк, необходимо, чтобы недвижимое имущество не было в залоге (ипотеки) у продавца. Тем самым банк себя подстраховывает, если кредит не будет гаситься во время. В этом случае банк может продать заложенное имущество в судебном порядке с торгов без проблем. В этом случае страдают интересы продавца, если продавцу не будут выданы покупателем продавцу денежные средства в счет продаваемого недвижимого имущества. То есть обременение будет установлено только в пользу банка, а не продавца. В случае неуплаты кредита покупателем, банк будет пользоваться преимущественным правом на реализацию недвижимого имущества и погашения долга за счет средств от реализации этого имущества. У продавца шансов реально вернуть денежные средства не будет, если иного имущества у покупателя в собственности нет. В этом случае, либо включать условие в основной договор купли-продажи и ипотеки, по которому недвижимое имущество также находится в залоге (ипотеки) у продавца. В таком случае после, такого как с продавцом будет произведен расчет в полном объеме, продавец может снять обременение в регистрационной службе (палате). При этом останется обременение (ипотека) только в пользу банка. По условиям закона «О материнском капитале» в собственность должны быть включены все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети. Однако банки не допускают включать детей, тем более несовершеннолетних в состав участников собственности. По той причине, что ее труднее будет реализовать в судебном порядке на торгах в случае  злостного уклонения от уплаты кредита. В этом случае один из участников сделки со стороны покупателя (один из покупателей), предоставляет нотариальное обязательство в пенсионный фонд. Текст такого обязательства содержит условие о том, что собственник обязуется выделить долю другому супругу и детям в равных долях.       
    2. Регистрация договора купли-продажи и ипотеки в регистрационной службе (палате). После того, как будет заключен договор купли-продажи и ипотеки (подготовлен проект у юристов) необходимо его будет зарегистрировать в регистрационной службе (палате). Условие о передачи денежных средств в этом договоре также должно быть прописано: когда именно покупатель отдает денежные средства (до подписания договора, после подписания договора, до государственной регистрации, после государственной регистрации). Если денежные средства (как кредитные, так и собственные средства покупателя) передаются после государственной регистрации, то необходимо указать либо конкретную дату, либо до какого числа обязуется покупатель передать денежные средства. Для продавца в этой сделки, как и в любой другой сделки купли-продажи, чтобы ему передал денежные средства покупатель. Покупатель при передаче денежных средств обязательно берет расписку от продавца о получении денежных средств за проданную недвижимость. Так как только расписка или иной платежный (финансовый) документ подтверждает факт передачи (уплаты) денежных средств. И не важно, что прописано в договоре купли-продажи. В действительности условие, указанные в договоре не всегда совпадают с фактическими действиями сторон, то есть в договоре написано, что денежные средства переданы, а устно «на словах» договорились, что деньги будут позднее переданы. Так что всегда фактические действия (как оно есть на самом деле) должны совпадать с условиями, прописанными в договоре купли-продажи.  Для покупателя же важно, если в договоре указано, что деньги переданы до подписания договора, то обязательно должна быть расписка от продавца о получении денежных средств. Регистрация перехода права собственности (получение заветных «зеленок») в регистрационной службе (палате) будет не более 5 рабочих дней, так как в таком договоре обязательно возникает ипотека в пользу банка, так как денежные средства на покупку жилья являются заемными. Покупателю или покупателям выдают договор купли-продажи и ипотеки, а также свидетельства о государственной регистрации права («зеленки»).
    3. Подача документов в Управление пенсионного фонда для погашения кредитного (ипотечного) договора. «Пакет» документов, указанных в п. 3 настоящей статьи, а также кредитный (ипотечный) договор предоставляется в Управление пенсионного фонда РФ для погашения средствами материнского (семейного) капитала основного долга и процентов по нему, но в пределах остатка средств материнского (семейного) капитала. В закон «О материнском капитале» внесены изменения в редакции Федерального закона от 07.06.2013г. № 128-ФЗ, согласно которому при предоставлении займа в потребительском кредитном кооперативе или иной организации, теперь займ (кредит) должен быть предоставлен только в безналичной форме, то есть в Управление пенсионного фонда необходимо будет предоставить копию платежного поручения и выписку из расчетного счета о списании денежных средств.
        После того как ипотечный долг будет погашен за счет средства материнского (семейного) капитала, а если средств не хватает, то за счет собственных средств, банк должен снять обременение, наложенное в его пользу. Процедура это довольно простая. В оговоренное время, покупатели и представитель банка подходят в регистрационную службу (палату) и подписывают соответствующее заявление. Форма заявления уже есть в палате. Она заполняется специалистами палаты, остается ее только подписать.
    4. Выделение доли в собственности, приобретенной за счет средств материнского (семейного) капитала другому супругу, а также детям, в том числе совершеннолетним. По закону «О материнском капитале» (официальное его название другое) при приобретении жилого помещения за счет средств материнского (семейного) капитала, все члены семьи (супруг или супруга, дети, в том числе совершеннолетние) должны быть включены в состав собственников такого жилого помещения. Таким образом, в целых соблюдения законодательства Вы обязаны будете выделить долю (исполнить данное нотариальное обязательство) покрасней мере несовершеннолетним детям. Отчуждение доли можно будет сделать путем дарения в пользу детей. Что касается совершеннолетних детей и другого супруга (ги), то долю им можно будет выделить в том случае, если они согласны на это. То есть на практике получается парадоксальная ситуация! По закону жилье должно поступить в общую долевую собственность членов семьи. Но, а если совершеннолетний член семьи отказывается от того, чтобы ему выделили долю? Причины такого отказа могут быть разными, например, член семьи участвует в программе по улучшению жилищных условий.  (Об основаниях участия в подпрограмме "Молодая семья" можете узнать здесь) Если у него будет в собственности доля в праве собственности, то это может являться основанием для отказа включения в такую программу. А формальное нахождение в его собственности доли в праве собственности не улучшит его жилищные условия, так как одной семьей, например, это лицо с другими собственниками не живет. Соблюдение участниками сделок требований законодательства в части «выделение доли другим членам семьи» подлежит контролю (надзору) со стороны государственных органов. Общим надзорным органом в данном случае может являться прокуратура. Как это будет практически пока не понято, так как на в правоприменительной практики  таких случаев пока не возникало. 

           В кредитном (ипотечном) договоре право ипотеки (залог недвижимости) в пользу кредитора – банка, предоставляющего денежные средства на покупку жилого помещения, может быть удостоверено закладной. Закладная – это именная ценная бумага, которая подтверждает право требования погашения долга по кредитному договору, обеспеченного ипотекой без предоставления других доказательств. ОАО «Сбербанк России» предоставляет ипотечные кредиты на приобретение жилья только при удостоверении закладной на недвижимое имущество. В предварительных договорах купли-продажи и ипотеки недвижимого имущества кредитные эксперты просят обратить внимание на такое условие договора. Закладная регистрируется в ЕГРП Управления Росреестра.      

       Если заемщик или созаемщики ненадлежаще будут исполнять обязательства по внесению платежей, кредитор по кредитному договору – банк или микрофинансовая организация  имеет право досрочно растянуть договор в судебном порядке и потребовать досрочного возврата кредита. Если заемщики не внесут всю сумму ипотечного кредита, то банк имеет право возвратить займ за счет заложенного недвижимого имущества путем продажи его с публичных торгов.

        Банк или иная кредитная организация, в том числе микрофинансовая имеет право продать закладную по простому письменному договору. Право продажи никак не связано с возможными нарушениями со стороны заемщика по кредитному договору. При этом согласие должника (заемщика) на уступку прав требования не требуется. Хотя данный вопрос в судебной практике является спорным. Поэтому не стоит удивляться, если ипотечный кредит Вы брали у одних, а возвращать придется другим. Конечно же, новый кредит – банк обязан уведомить об уступки прав требования должника – заемщика по кредитному (ипотечному) договору. Банк  или микрофинансовая организация, предоставляя займ на покупку жилья, никогда не допустит, чтобы в ипотечный договор были включены несовершеннолетние дети. Такое условие является негласным и в банковских правилах не прописано. Но если заемщик не согласится на такое условие, то ему просто не одобрят заявку на предоставление ипотечного займа. Вместе с тем банк не обязан объяснять причину отказа в предоставлении кредита.

      Возникли вопросы по этой теме, тогда задай вопрос бесплатно на форуме  (Нужно зарегистрироваться).

Жми на предыдущую страницу: "Недвижимость".

Другие статьи, темы сайта:

Наверх