Главная » Статьи » Юридическая рубрика

Договор мены недвижимого имущества

     Внимание! Обращаю внимание наших пользователей сайта Юридическая помощь на изменения в законодательстве РФ с 2016г. Если собственность долевая (более одного собственника), то договор отчуждения недвижимости, в том числе договор мены недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если хотя бы в одной из обмениваемых квартира более одного собственника, то нужно обращаться к нотариусу. Подробно об изменениях можно прочитать здесь.

     На практике собственники недвижимого имущества производят мену, принадлежащего им объектам недвижимости. В договоре мены недвижимости «Меньщик 1-ой стороны» и «Меньщик 2-ой стороны» одновременно являются и продавцами и покупателями. По указанным причинам заключение договора мены недвижимого имущества происходит по общим правилам отчуждения недвижимости.

      Стороны договора мены могут прийти к соглашению о том, что обмен является равноценным. Обмен может быть равноценным даже в том случае, если реальная рыночная стоимость объектов недвижимости отличается. Стороны сделки вправе согласовывать любую стоимость за отчуждение недвижимости. Стороны сделки – договора мены могут прийти к соглашению о том, что обмен является неравноценным. В этом случае одна из сторон осуществляет доплату в виде разницы стоимости обмениваемых объектов недвижимости (квартир). Независимо от того, является ли обмен равноценным или неравноценным обязательно нужно оценивать обмениваемые объекта недвижимости. Для чего? Оценивать нужно для того, чтобы не было проблем с налогообложением. Недвижимость, в том числе жилое помещение, находящееся в собственности менее трех лет подлежит налогообложению в виде НДФЛ с продажи недвижимости. После регистрации права собственности в регистрирующем органе, из Управления Росреестра в налоговую инспекцию поступят сведения об отчуждении недвижимости. При отчуждении недвижимости в форме мены, собственники обязаны отчитаться о полученных доходах. Доход в данном случае получен от мены (продажи) недвижимости. При продаже (мены) недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, доход подлежит налогообложению. По указанным причинам налоговой инспекции нужно показать стоимость обмениваемых объектов. Если обмениваемые объекты недвижимости не оценены сторонами сделки, то необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию сведения о кадастровой или инвентаризационной стоимости объектов.

     Если обмениваемые объекты недвижимости оценили равноценно, то соответственно в договора указывается стоимость одного и другого объекта (например, 900 000 рублей один и 900 000 рублей другой). Если обмениваемые объекты недвижимости неравноценные, то оценивается каждый из объектов (например, 800 000 рублей один и 650 000 рублей другой). Разница в стоимости обмениваемых объектов составляет: 150 000 руб. (800 000 руб. – 650 000 руб. = 150 000 руб.). Разница в стоимости составляет 150 000 руб. Нужно определить по условию договора мены, когда будет передаваться доплата в размере 150 000 рублей. Если доплата передается до государственной регистрации перехода права собственности, то право собственности на объекты регистрируются без обременения (ипотеки в силы закона).                      

        Если доплата передается после государственной регистрации перехода права собственности, то право собственности на один из объектов регистрируется с обременением (ипотека в силу закона). Пока доплата одним из меньщиков не будет произведена, ипотека в силу закона будет сохраняться. После того как доплата будет произведена, стороны сделки вновь обращаются в Управление Росрестра для снятия обременения. 

       В договоре мены недвижимого имущества обязательно прописывается условием о том, какой объект недвижимости переходит в собственность в результате мены и в чью собственность. Если по договору производится доплата, то в договоре обязательно нужно прописывать доплату. Не стоит выводить доплату за рамки договора в рамки устных договоренностей. Так как при оспаривании сделки договора мены доплата не будет фигурировать в договоре, что может вызвать трудности доказывании пороков сделки. Если по договору мены недвижимого имущества производится доплата, то факт получения доплаты должен подтверждаться только финансовыми документами. Такими документами могут быть расписка о получении денежных средств одного из меньщиков. Если доплата переводится на лицевой счет меньщика, то номер лицевого счета и реквизиты банка необходимо указывать в договоре мены. Если доплата будет переведена на лицевой счет без указания номера счета в договоре, то могут также быть трудности в доказывании передачи доплаты. При переводе денежных средств в выписках по лицевым счетам, не видно в связи с чем переведены денежные средства на счет владельца счета. При переводе доплаты на лицевой счет меньщика дополнительно можно взять расписку о получении денежных средств в виде доплаты.

     Имущество, нажитое во время брака, является совместно нажитым имуществом. При этом не имеет значение, на какого из супругов оформлена недвижимость. Если производится мена недвижимости, то от другого супруга необходимо нотариальное согласие на отчуждение. В данном случае имеется в виду нужно нотариальное согласие, когда отчуждаемая недвижимость оформлена на одного супруга.

     Недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним на праве собственности должно отчуждаться только с согласия органа опеки и попечительства. Если даже несовершеннолетнему принадлежит какая-то доля (часть) в праве общей долевой собственности, то обязательно нужно согласие на мену. Если фактически производится мена недвижимости, но юридически по договору оформляется купля-продажа, то нужно согласие на продажу недвижимости. Оформление двумя сделками купли-продажи при фактической мене обычно необходимо при использовании заемных (ипотечных) денежных средств.    

     При отчуждении жилого помещения, в том числе в форме мены недвижимости необходимо определить судьбу лиц, зарегистрированных в обмениваемых жилых помещениях. Если в квартире (жилом доме) зарегистрированы лица, в том числе несовершеннолетние лица, необходимо указать сроки, когда они обязуются сняться с регистрационного учета или сохраняют право пользования (проживания) жилым помещением.

    Недвижимое имущество при купле-продаже подлежит передаче по передаточному акту. Отчуждение недвижимости в форме мены осуществляется по общим правилам договора купли-продажи. В этом случае обязательно нужно указать порядок перехода недвижимого имущества. Если обмениваемые квартиры передаются по передаточному акту, то необходимо указать на данный факт в договоре в мены. В этом случае неотъемлемой частью договора мены будет передаточный акт, который сшивается вместе с договором мены. Если мена недвижимости происходит без передаточного акта, то в договоре указывается: «передаточный акт не составлялся». При отсутствии передаточного акта недвижимости, имущество  считается переданным с момента государственной регистрации перехода права собственности.

    В предыдущих правовых статьях уже упоминалось о задолженности по коммунальным услугам при отчуждении недвижимости. Суть в том, чтобы собственники обмениваемых квартир должны выяснить о наличии (отсутствии) задолженности до сделки, до заключения договора мены. Так как наличие задолженности никак не влияет на недействительность договор мены. Управление Росреестра при проведении правовой экспертизы документов не проверяет коммунальные долги по квартирам, так как для регистрации сделки это юридического значения не имеет.     

Категория: Юридическая рубрика | Добавил: Administrator (22.01.2015) | Автор: Мена,недвижимость,сделка,договор
Просмотров: 3831 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]