Собственник недвижимого имущества, в том числе жилых (нежилых) помещений имеет право продать недвижимое имущество на условиях, установленных в договоре купли-продажи с покупателем. Для продажи недвижимого имущества продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в простой письменной форме за исключением случаев установленных законодательством РФ. Например, если собственность общая долевая (более одного продавца), то договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть удостоверен нотариально с 02.06.2016г. Также договор купли-продажи недвижимости должен быть удостоверен нотариально с 01.01.2017г., если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему. При этом не имеет значения, что несовершеннолетний один собственник недвижимого имущества. 
      Покупатель и продавец вправе выдать нотариальные доверенности на право покупки недвижимого имущества и на право продажи недвижимого имущества соответственно.   Представители продавца и покупателя по нотариальным доверенностям также подают заявление о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управление Росреестра. Однако до государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи покупатель недвижимого имущества может умереть (прекращается правоспособность покупателя). В этом случае Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. При этом сделка купли-продажи может быть фактически исполнена сторонами (недвижимое имущество передано продавцом, а покупателем оплачена стоимость по договору). В этом случае наследники умершего покупателя (фактического собственника недвижимого имущества) имеют право подать в суд исковое заявление о признании права собственности у продавца отсутствующим, и признании права собственности за умершим, включения имущества в наследственную массу. Кроме того, наследники умершего покупателя могут заявить требования о признании права собственности за объект недвижимости за собой в порядке наследования.  
    Так, по одному из дел Р.А. (в интересах несовершеннолетнего ребенка) обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что 13 декабря 2012 г. между С.А.А. (продавец) и С.А.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ___. 14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении названного объекта недвижимости. 17 декабря 2012 г. покупатель С.А.Б. умер. 25 декабря 2012 г. представители сторон по указанному договору купли-продажи, действующие на основании доверенностей, обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи, с чем регистрирующий орган государственную регистрацию перехода права собственности прекратил.

      21 января 2013 г. между С.А.А. и С.Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по ½ доли) в названном нежилом помещении. 16 апреля 2014 г. С.А.А. и С.Л.Н приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части. 23 сентября 2014 г. С.А.А. и С.Л.Н в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, по которому им предоставлен кредит в размере 7 000 000 руб., заключили с ПАО «Название банка» договор ипотеки недвижимого имущества, предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения. Решением районного суда от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности С.А.А. и С.Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за С.А. (несовершеннолетним) признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу: __. 
    Уточнив исковые требования, истица просила суд признать недействительным договор ипотеки от 23 сентября 2014 г., заключенный между банком и С.А.А. и С.Л.Н., применить последствия ничтожной сделки - признать отсутствие ее правовых последствий, прекратить залог в отношении спорных нежилых помещений. Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением, исковые требования удовлетворены. Ответчики с указанными судебными актами не согласились, и подали кассационные жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ. 
   Продолжение статьи: «Покупатель умер до государственной регистрации перехода права собственности».