Граждане и юридические лица вправе заключить договор долевого участия, по которому одна сторона обязуется внести определенную сумму в финансирование строительства объекта недвижимости, а вторая сторона обязуется передать в собственность определенное помещение в объекте недвижимости. Однако из-за недобросовестности застройщика, мошеннических действий руководителей юридических лиц- застройщика, один и тот же объект недвижимости может быть передан в собственность путем заключения договоров долевого участия, предварительных договоров с несколькими лицами. В таких случаях инвестор может остаться без помещения в объекте недвижимости, и потерять вложенные денежные средства, если застройщика отказывается передать в собственность помещение. В этом случае инвестор вправе подать в суд исковое заявление об обязании передать в собственность помещение, и признании права собственности на помещение. Однако на одно и тоже помещение могут претендовать несколько кредиторов- инвесторов, если с ними заключены договор долевого участия на один и тот же объект недвижимости. Суду в таких случаях необходимо установить, какой из договоров заключен ранее и (или) кто ранее из инвесторов обратился в суд, чтобы удовлетворить требования одного из инвесторов.
Так, по одному из дел П.Е.И. обратился с иском в суд к ООО «Название компании» о признании права собственности на квартиру. Иск обоснован тем, что между ООО «Название компании» и П.Е.И. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, которое будет приобретено в будущем, согласно которому общество обязуется передать в собственность истца квартиру №__, однако до настоящего времени право собственности на квартиру за обществом не зарегистрировано и истцу не передано. Решением городского суда от 19 ноября 2018 г. иск удовлетворен. Суд апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению иска П.Е.И. по правилам производства в суде первой инстанции и принял к производству встречное исковое заявление Ч.Т.А. о признании отсутствующим права собственности ООО «Название компании» на спорную квартиру и о признании за истицей права собственности на эту квартиру. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 26 декабря 2019 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска П.Е.И. Встречный иск Ч.Т.А. к ООО «Название компании» и П.Е.И. удовлетворен: суд признал отсутствующим право собственности ООО «Название компании» на спорную квартиру и право собственности на указанную квартиру признано за Ч.Т.А. Определением судебной коллегии по гражданским делам кассационного суда общей юрисдикции от 13 августа 2020 г. апелляционное определение от 26 декабря 2019 г. оставлено без изменения. В кассационной жалобе П.Е.И. просит отменить апелляционное определение от 26 декабря 2019 г. и кассационное определение от 13 августа 2020 г.
Судом установлено, что 11 июня 2014 г. между Ч.Т.А. и ИП М.А.Г. заключен договор участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого она обязана оплатить оговоренную договором цену и принять объект строительства - жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: __. Объектом долевого строительства является жилое помещение № 127 (в настоящее время № 42) общей площадью 48 кв.м. Согласно пункту 3.2 договора цена составила 1 200 000 рублей. Из пункта 2.2 договора следует, что расчетный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику строительства -второй квартал 2015 г. В указанный срок квартира Ч.Т.А. передана не была. В СО ОМВД России возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Обвинение в хищении денег дольщиков предъявлено М.А.Г. и Т.Ю.А. -директору ООО «Название компании». По указанному уголовному делу Ч.Т.А. признана потерпевшей. 21 июля 2015 г. между ИП М.А.Г. и ООО «Название компании» заключен договор о совместной деятельности, согласно которому ООО «Название компании» стало правопреемником всех прав и обязанностей ИП М.А.Г. как застройщика. Решением городского суда от 17 октября 2017 г. отказано в удовлетворении иска администрации муниципального образования к М.А.Г. о сносе дома по адресу ___, а также отклонен встречный иск М.А.Г. к администрации о признании за ним права собственности на указанное домовладение, поскольку ранее он распорядился помещениями в указанном доме. Этим же решением суда удовлетворены исковые требования третьих лиц, в частности за ООО «Название компании» признано право собственности на спорную квартиру №, поскольку она перешла в собственность общества на основании договора о совместной деятельности по строительству дома, заключенного 21 июля 2015 г. между ИП М.А.Г. и ООО «Название компании». В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества, которое будет приобретено в будущем, от 2 марта 2018 г., заключенным между ООО «Название компании» и П.Е.И., общество обязалось передать в собственность покупателя П.Е.И. квартиру №. Общество принятые на себя обязанности по договору не выполнило, не зарегистрировало за собой право собственности на квартиру и не передало ее П.Е.И.
Удовлетворяя иск П.Е.И., суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 431 и пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что условия договора от 2 марта 2018 г. и последующие фактические действия сторон были направлены на создание спорного недвижимого имущества и передаче объекта в собственность истца, а потому пришел к выводу об обоснованности заявленных П.Е.И. требований, признав за ним право собственности на квартиру. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск Ч.Т.А., исходил из того, что при заключении ИП М.А.Г. и ООО «Название компании» договора о совместной деятельности от 21 июля 2015 г. общество стало правопреемником всех прав и обязанностей ИП М.А.Г., а следовательно, и обязанности по завершению строительства, введению объекта в эксплуатацию и передаче объекта строительства Ч.Т.А. -лицу, денежные средства которой были привлечены для строительства многоквартирного дома. При этом суд указал, что П.Е.И. не предоставлено доказательств того, что Ч.Т.А. знала или должна была знать о признании судом права собственности на спорный объект недвижимости за ООО «Название компании» и о последующей передаче квартиры П.Е.И. Кассационный суд общей юрисдикции не усмотрел оснований для отмены апелляционного определения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.
Продолжение статьи: «Права конкурирующих кредиторов на один и тот же объект недвижимости». | 
