Выбор надлежащего способа защиты при смерти продавца по договору купли-продажи

В связи с тем, что статья: «Иск о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи» получилась объемной, она была разделена на 2 части. Продолжим рассмотрение статьи во 2 части. 

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия сведений, подтверждающих фактическое исполнение договора сторонами. При этом доводы истца об исполнении обязанности по оплате договора ввиду получения денежных средств представителем продавца по доверенности К.В.А. суд счел несостоятельными, указав, что истцом не было представлено доказательств получения вышеуказанных денежных средств непосредственно У.И.Ю. Также суд указал, что в материалы дела не представлены доказательства того, что К.О.И. фактически приняла спорное жилое помещение после  его покупки, вселилась в него и несет бремя его содержания с момента заключения договора купли-продажи. Отказывая в иске к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, суд исходил из того, что Управление является ненадлежащим ответчиком, поскольку не является субъектом материальных правоотношений в рассматриваемом споре. Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указал, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права ввиду наличия с администрацией спора о праве, поскольку администрация обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на выморочное имущество. В связи с этим суд апелляционной инстанции исходил их того, что доводы К.О.И. о фактическом исполнении договора купли-продажи его сторонами не имеют правового значения при разрешении дела по предъявленному иску к заявленным ответчикам. С такими выводами суда Судебная коллегия не согласилась.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли- продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи от 14 марта 2016 г., заключенному между У.И.Ю. и К.О.И., в связи со смертью продавца. Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли- продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учётом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости. Между тем это не было учтено судом апелляционной инстанции. Вывод суда апелляционной инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права не основан на законе. В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 названного кодекса. Юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости. Однако указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции оставил без исследования и правовой оценки, ошибочно посчитав, что они не имеют правого значения. В связи с этим доводы апелляционной жалобы К.О.И. об исполнении договора по существу судом апелляционной инстанции не  рассматривались, оценка фактических обстоятельств дела и их юридическая квалификация не давались. С учетом изложенного, Судебная коллегия апелляционное определение отменила, а дело направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Категория: Юридическая рубрика | Добавил: Administrator (2020-03-24) |
Просмотров: 64 | Теги: договор купли-продажи, юридически значимый, способ защиты, переход права
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Наверх